Lời Toà soạn

Đây là một vấn đề lớn trong đơn kêu cứu của hàng nghìn hộ dân Goldmark City 136 Hồ Tùng Mậu gửi về Banduong.vn. Rất nhiều nội dung bất hợp lý diễn ra tại khu chung cư Chủ đầu tư Việt Hân - TNR Holdings. Liên quan đến việc quản lý khu chung cư, vấn đề thuế phí bị ăn bớt kiếm lời của một nhóm lợi ích không còn xa lạ. Nhiều nơi, cư dân họ nhìn thấy vấn đề nhưng nhắm mắt cho qua trong phạm vi chấp nhận được hoặc ban quản lý bù lại lợi ích khác cho dân. 

Nhưng ở khu Goldmark City mà chủ đầu tư, ban quản lý bất chấp pháp luật và coi thường dân để thu số tiền lớn từ nhiều khoản tiền ở chung cư... mặc kệ cư dân bức xúc, tất bật đi kiện đòi quyền lợi. 

Cũng phát sinh từ tranh chấp lợi ích với chính khách hàng, mà chủ đầu tư có thái độ hành hung, đe doạ ngầm cư dân (khi cư dân biểu tình thì cho người ra cắt băng rôn, gửi thông báo cảnh cáo đến tận cửa nhà, bêu biển số xe của cư dân biểu tình... ); coi thường tính mạng và tài sản người mua nhà (chậm trễ mua bảo hiểm phòng cháy nổ toà nhà... khiến cuộc sống của cư dân đã bị đảo lộn... từ chỗ để ô tô đến việc quá tải giao thông, khu vui chơi cho con nhỏ...).

Cách ứng xử của Việt Hân - TNR Holdings đang khiến cư dân hoang mang. Vấn đề ở chỗ, không rõ vì lý do gì mà đã có rất nhiều đơn thư gửi đi, những cuộc họp đủ các bên nhưng vấn đề không giải quyết dứt điểm. Khi tìm hiểu sâu hơn, lại thấy mối quan hệ phức tạp giữa công ty dự án Việt Hân và TNR Holdings, thì đồng nghĩa rằng, để lấy lại quyền lợi của cư dân cần có những biện pháp mạnh tay hơn từ phía cơ quan chức năng.

Không mua bảo hiểm cháy nổ toà nhà là trái pháp luật?

Những vụ cháy lớn liên tiếp xảy ra gây hậu quả nghiêm trọng về người và tài sản. Đặc biệt, vụ cháy dữ dội giữa đêm ở chung cư 9 tầng với sức chứa 45 phòng trên phố Khương Hạ (Hà Nội) vừa xảy ra vào đêm ngày 12/9 đã khiến hàng chục người thương vong.

Sợ cháy nổ có thể xảy ra bất cứ lúc nào, người dân sống trong khu Goldmark City 136 Hồ Tùng Mậu lo lắng và kêu cứu tới các cấp chính quyền. Theo phản ánh của cư dân Goldmark City, TNPM đã không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc và bảo hiểm trách nhiệm công cộng cho khu vực chung tòa nhà R1, 2, 3, 4 từ ngày 1/1/2023. Việc không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho tòa nhà là hành vi trái với pháp luật, vi phạm điều khoản của hợp đồng QLVH số 05.07/2021/BQT. Tính đến thời điểm hiện tại, đơn vị này chưa thanh toán vi phạm hợp đồng với tổng số tiền hơn 3,6 tỷ đồng cho cư dân.

Theo Điều 4 Nghị định 23/2018/NĐ-CP, đối tượng bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc là toàn bộ tài sản của cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ, bao gồm nhà, công trình và các tài sản gắn liền với nhà, công trình; máy móc, thiết bị; các loại hàng hóa, vật tư (bao gồm cả nguyên vật liệu, bán thành phẩm, thành phẩm). Đối tượng bảo hiểm và địa điểm của đối tượng bảo hiểm phải được ghi rõ trong hợp đồng bảo hiểm, Giấy chứng nhận bảo hiểm.

Theo mục 2 Phụ lục II Nghị định 136/2020/NĐ-CP, nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên là đối tượng thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ. Căn cứ các quy định nêu trên, nhà chung cư và toàn bộ tài sản liên quan đến nhà chung cư đều là đối tượng của bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.

Căn cứ khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu nhà chung cư là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có nghĩa vụ đóng bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.

Đồng thời, phải thực hiện việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, trật tự an toàn xã hội theo quy định của pháp luật.

Khoản 1 Điều 3 Nghị định 23/2018/NĐ-CP cũng quy định cơ quan, tổ chức và cá nhân là bên mua bảo hiểm phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc tại các doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh nghiệp vụ bảo hiểm cháy, nổ theo quy định pháp luật.

Như vậy, đối tượng bắt buộc đóng bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc cho nhà chung cư là chủ đầu tư dự án trong trường hợp dự án nhà chung cư vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Trường hợp, người mua chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và nhà chung cư đã đi vào hoạt động thì cư dân chung cư sẽ có trách nhiệm phải mua bảo hiểm cháy nổ phần nhà chung cư đã mua.

Cụ thể, chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng của mình và có trách nhiệm đóng góp chi phí mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung.

Theo đó, cư dân Goldmark City đã văn bản số 24.04/2023; 07.04/2023; 11.05/2023 yêu cầu TNPM cung cấp chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy nổ và bảo hiểm trách nhiệm công cộng cho khu vực chung. Nhưng thực tế, TNPM không cung cấp được chứng từ chứng minh được việc thực hiện trách nhiệm và nghĩa vụ của mình theo mục a khoản 3 Điều 4 của hợp đồng Quản lý vận hành số 05.07/2021.

Được biết, chỉ trong khoảng 2 tháng từ đầu năm, đã có 2 vụ cháy xảy ra tại khu chung cư Goldmark City khiến hàng nghìn người dân hốt hoảng. Rất may vụ cháy không gây thiệt hại về người nhưng đã gây thiệt hại nhiều tài sản, trong khi, các thiệt hại tại khu vực chung không được bảo hiểm đền bù. Đáng chú ý, Công ty bảo hiểm Thăng Long đã có văn bản số 1511/PTITL-STKT ngày 28/3/2023 gửi TNPM từ chối bồi thường đối với tổn thất xảy ra tại tòa Ruby và nêu rõ: "Thực tế, trong khoảng thời gian các cụ tổn thất phát sinh từ ngày 31/12/2022 đến thời điểm hiện tại, TNPM và PTI Thăng Long chưa thực hiện giao kết hợp đồng mặc dù PTI Thăng Long đã nhiều lần nhắc nhở công ty thực hiện việc này".

Trong khi, thời gian gần đây hàng loạt những vụ cháy nổ đã xảy ra. Trước tình hình cấp bách đó, Chính phủ yêu cầu toàn dân nâng cao cảnh giác, có những biện pháp phòng chống và chữa cháy kịp thời. Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Quyết định 819/QĐ-TTg phê duyệt Quy hoạch hạ tầng phòng cháy và chữa cháy thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Theo đó, mục tiêu đến năm 2030, phát triển hạ tầng phòng cháy và chữa cháy đồng bộ, hiện đại, phù hợp với điều kiện Việt Nam, tiến tới đạt tiêu chuẩn của các nước tiên tiến trên thế giới; kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của quốc gia; kiềm chế sự gia tăng về cháy, nổ, bảo vệ tính mạng, sức khỏe con người và tài sản, bảo vệ môi trường, góp phần bảo đảm an ninh quốc gia và trật tự, an toàn xã hội.

Áp đặt phí và chỗ trông giữ xe viện cớ "diện tích độc quyền"

Về việc quản lý xe ở tầng hầm, hợp đồng dịch vụ của 4 tòa R1 2 3 4 Goldmark City đồng loạt hết hạn quản lý vận hành với TNPM vào ngày 7/7/2023. Ban quản trị 4R đã thống nhất và gửi văn bản tới TNPM không gia hạn hợp đồng quản lý vận hành từ tháng 5/2023 và Công ty Việt Hân đã có công văn số 198/2023 ngày 31/5/2023 thống nhất không giao việc giữ xe ô tô cho TNPM và việc bàn giao sẽ được diễn ra trước ngày 7/7/2023.

Tuy nhiên, TNPM không bàn giao đầy đủ cho đơn vị vận hành mới là PMC hay giao số liệu không chính xác gây ra khó khăn cho đơn vị này. Vô lý ở chỗ, chủ đầu tư Việt Hân đã gửi thông báo 221/2023 ngày 14/6 yêu cầu cư dân đăng ký lại dịch vụ trông giữ xe ô tô tại tầng hầm khu Ruby. Trong khi, năm 2021, Ban quản trị 4R cùng TNPM đã yêu cầu cư dân nộp đầy đủ hồ sơ giấy tờ giấy tờ để sử dụng dịch vụ trông giữu xe tại tầng hầm Khu Ruby - Goldmark. Hiện tại, các xe ô tô gửi tại tầng hầm mà TNPM đang quản lý vẫn hoạt động bình thường, dữ liệu xe đầy đủ.

Trao đổi với PV, chị T - cư dân cho biết: "Liên quan đến một phần nhỏ quyền lợi thì chủ đầu tư có nhiều cách gây khó dễ, nhưng nếu liên quan đến quyền lợi của cư dân, họ lại tìm mọi cách trây ỳ, kéo dài, lý lẽ... Và có vẻ như việc chấp nhận thay đổi đơn vị quản lý xe do cư dân thuê chỉ là miễn cưỡng trên giấy tờ của chủ đầu tư! Không khó để nhìn ra rằng, TNPM không bàn giao đầy đủ cho đơn vị vận hành mới là PMC hay giao số liệu không chính xác gây ra khó khăn cho đơn vị này".

Theo cư dân, việc công ty Việt Hân yêu cầu cư dân đăng ký và cung cấp lại hồ sơ xe với số lượng gần 1.200 xe trong thời gian 10 ngày làm phiền toái gây bức xúc cho cư dân và ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội trong khu vực. Khi mà khu R có 4 cửa hầm R1 2 3 4, thì chủ đầu tư và đơn vị vận hành cho đóng cửa hầm R1 2 4 (dồn xe vào cửa R3) đã gây tắc trong khu vực. Đỉnh điểm, từ ngày 24/7 đến nay, cư dân đóng phí dịch vụ đầy đủ nhưng không được vào hầm đã để xe, chủ đầu tư chọn ngẫu nhiên 20 xe/ngày để cắt thẻ xe.

Họ quá vô lý! Chủ đầu tư cho rằng, phần diện tích để xe ô tô tại tòa R1, R2, R3, R4 thuộc sở hữu riêng của công ty, công ty không phân bổ chi phí đầu tư phần diện tích này vào giá bán. Theo đó, Việt Hân có quyền quản lý và sử dụng phần diện tích này để cung cấp dịch vụ trông giữ xe ô tô cho cư dân tại Tòa R1, R2, R3,, R4 cũng như các diện tích đỗ xe tại dự án.

Còn phía cư dân thì cho rằng, hợp đồng mua bán ký giữa Công ty Việt Hân và các chủ sở hữu quy định chủ đầu tư không bán phần diện tích để xe ô tô cho các chủ sở hữu là áp dụng luật Nhà ở 2005 vì đây là diện tích phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Do vậy, Công ty Việt Hân không được phép bán chứ không phải giữ lại để sử dụng như một phần tài sản sở hữu riêng của mình. 

Cũng theo đại diện ban quản trị, theo điểm b khoản 1 Điều 101 luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư chỉ có quyền quản lý chỗ đỗ xe ô tô khi người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư không mua hoặc không thuê. Đồng thời, chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.

Về việc làm rõ quyền sở hữu, quản lý, sử dụng chỗ để xe ô tô tại tầng hầm khu Ruby, ngày 27/7/2023 đã có buổi làm việc giữ UBND quận Bắc Từ Liêm, phường Phú Diễn, chủ đầu tư Công ty Việt Hân, đơn vị quản lý vận hành TNPM và đại diện ban quản trị cư dân Goldmark City.

Biên bản ngày 27/7/2023 nêu rõ: "Hiện nay, chưa có tài liệu nào chứng minh cụ thể rằng chủ đầu tư không hoạch toán phần tầng hầm vào giá thành bán căn hộ. Yêu cầu Công ty cổ phần Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân phối hợp, cung cấp hồ sơ với UBND quận Bắc Từ Liêm để UBND trả lời cho cư dân được quyền sở hữu, quản lý, sử dụng chỗ đỗ xe tại tầng hầm khu Ruby theo quy định, nếu không giải quyết được sẽ xin ý kiến cơ quan cấp trên để giải quyết trong 30 ngày. Trong thời gian tranh chấp chưa được giải quyết đề nghị giữ nguyên hiện trạng việc chủ đầu tư quản lý khai tác và vận hành việc giữ xe".

Hơn nữa, tại cuộc họp, đã thống nhất khẳng định việc phí dịch vụ 2018 không liên quan đến dịch vụ giữ xe. Đặc biệt, quận cũng chỉ đạo về việc chủ đầu tư không cản trở các xe đã đóng tiiền gửi xe và tiền phí dịch vụ năm 2023 để đảm bảo giao thông tại khu đô thị Goldmark City.

Tuy nhiên, cập nhật mới đây, ban quản lý tầng hầm tiếp tục chặn và cắt chỗ đỗ xe cửa cư dân gây ùn tắc kéo dài làm ảnh hưởng đến cuộc sống cư dân. Đặc biệt, cư dân luôn nhận được thông báo đe dọa cắt chỗ đỗ xe ô tô nếu không đăng ký lại thông tin gửi xe hoặc không nộp phí dịch vụ 2018 thông qua email mang tên "BQL hầm xe" do ông Lưu Tuấn Bách đóng dấu.

Cũng theo phản ánh của cư dân, hồi tháng 5/2022, chủ đầu tư đã có công văn gửi đến từng căn hộ có biển số xe khi phản đối việc xây dựng khu C để đe dọa người dân. Ngoài ra, khi cư dân đi treo băng rôn phản đối CĐT tại hàng rào quanh khu R4, thuộc địa phận của cư dân, TNPM đã cho bảo vệ đi cắt băng rôn của cư dân.

Về phí vận hành của năm 2018, nguyên nhân chưa được giải quyết được do chủ đầu tư khi đó vi phạm cam kết phải bàn giao các diện tích sử dụng chung. Chủ đầu tư tự ý đưa ra mức phí dịch vụ 12.688 đồng/m2 yêu cầu cư dân đóng mà không có cơ sở. Ban đại diện cư dân đã nhiều lần yêu cầu Việt Hân phải minh bạch tính toán nhưng chủ đầu tư không thực hiện. 

Để có thể thu được khoản phí dịch vụ này, Công ty Việt Hân yêu cầu cư dân phải thanh toán đủ tiền phí dịch vụ mới trả giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Cư dân mua căn hộ Goldmark City bày tỏ nhiều bức xúc gặp phải khi nhận nhà, trong đó, nổi bật hơn hết là việc chủ đầu tư không chịu bàn giao sổ đỏ. Đặc biệt, TNPM đã đơn phương phát hành văn bản, gửi email đến đòi trực tiếp từng căn hộ gây bức xúc cho cư dân.

Thậm chí, chủ đầu tư không cấp phép sửa chữa, cải tạo, không cho vận chuyển hàng hóa vật dụng thiết bị nội thất lên căn hộ, ngừng cung cấp dịch vụ thiết yếu như gửi xe ô tô, nước sinh hoạt cho cư dân. Đại diện cư dân khẳng định, theo các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ đã được ký kết giữa Công ty Việt Hân và cư dân khu Sapphire: Cư dân có quyền nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sau khi thanh toán đủ 100% tiền mua căn hộ, kinh phí bảo trì, các loại thuế, lệ phí liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận mà không có bất kì điều khoản nào quy định phải nộp đủ phí dịch vụ (Phí quản lý) mới được nhận giấy chứng nhận.

Nhiều cư dân mua lại căn hộ sau thời điểm tháng 2/2019 cho biết, mặc dù không liên quan đến các khoản công nợ này nhưng cũng bị TNPM gửi thông báo đòi nợ gây ảnh hưởng đến cuộc sống...

Còn tiếp...