Hàng nghìn trái chủ công ty con Bitexco hoảng loạn

The Spirit of Saigon là dự án có vị trí đắc địa ở trung tâm TP. HCM, nằm tại khu tứ giác Bến Thành, 4 mặt tiền là Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette và đối diện chợ Bến Thành. Dự án có diện tích hơn 8.500 m2, gồm 2 tòa tháp (A, B) cao 55 tầng và 48 tầng. Dự án đã hoàn chỉnh thủ tục pháp lý và đã được UBND TP.HCM chấp thuận bán nhà ở hình thành trong tương lai với 214 căn hộ.

Để phát triển dự án này, giữa năm 2020, Công ty TNHH Saigon Glory phát hành 10 lô trái phiếu kỳ hạn 3 hoặc 5 năm với tổng giá trị 10.000 tỷ đồng. Đây đều là các lô trái phiếu được công ty liên tục phát hành trong ba tháng 6 - 8/2020. Trong đó, 5 lô với giá trị 5.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào tháng 6, tháng 7/2023, các lô 5.000 tỷ đồng còn lại sẽ đáo hạn trong tháng 8/2025. 

Khi đó, Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco chấp nhận lấy toàn bộ cổ phần góp tại Công ty TNHH Saigon Glory làm tài sản bảo đảm. Với 2 điểm tựa chắc chắc là Tập đoàn lớn, cộng với dự án siêu đắc địa, hàng nghìn nhà đầu tư đã xuống tiền mua trái phiếu. 

Trước thời điểm đáo hạn, Saigon Glory phát hành đã tổ chức hội nghị trực tiếp trái chủ để xin gia hạn thanh toán nhưng không thành. Thực tế là Saigon Glory không thể thu xếp kịp nguồn tiền để mua lại trái phiếu đúng hạn vào tháng 6,7/2023 nên đã chuyển sang lấy ý kiến trái chủ bằng văn bản. Được biết, các lô trái phiếu có tổng trị giá 5.000 tỷ đồng, thuộc sở hữu của gần 3.000 trái chủ.

Ngày 28/6, Công ty Cổ phần Chứng khoán Tân Việt (TVSI) - đại lý phát hành 10 lô trái phiếu trị giá 10.000 tỷ đồng cho Công ty TNHH Saigon Glory (Saigon Glory) đã chính thức gửi văn bản yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của lô trái phiếu này. Hiện các bên liên quan cùng tiến hành phối hợp xử lý TSBĐ để hoàn trả, thanh toán các nghĩa vụ trái phiếu cho các trái chủ của Saigon Glory.

Theo quy trình thì các bước xử lý tài sản đảm bảo được quy định cụ thể trong các hợp đồng quản lý tài sản đảm bảo, hợp đồng đảm bảo, hợp đồng thế chấp và các văn bản liên quan đến đợt phát hành trái phiếu. Thông thường, nếu không có thỏa thuận khác giữa doanh nghiệp phát hành và trái chủ, khi sự kiện vi phạm xảy ra, tổ chức quản lý tài sản đảm bảo sẽ thực hiện các biện pháp xử lý bao gồm những không giới hạn: Thông báo xử lý, định giá, đánh giá, bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc xử lý theo cách khác phù hợp với quy định của hợp đồng quản lý và hợp đồng đảm bảo.

Số tiền thu được sẽ sử dụng để thanh toán chi phí xử lý tài sản, nộp thuế sau đó trả lãi quá hạn, lãi đến hạn và gốc trái phiếu. Số tiền còn lại sẽ được hoàn trả cho bên bảo đảm. Trong trường hợp tiền xử lý tài sản đảm bảo không đủ để thanh toán, thì doanh nghiệp có trách nhiệm hoàn trả đẩy đủ cho trái chủ.

Tuy vậy, việc xử lý tài sản đảm bảo ẩn chứa rủi ro và phụ thuộc vào các quy định của pháp luật tại thời điểm xử lý. Trong trường hợp tài sản đảm bảo bị hạn chế chuyển nhượng hoặc áp đặt các điều kiện chuyển nhượng, trái chủ sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi. Đồng thời, trái chủ có thể phải chịu các chi phí có liên quan đến xử lý tài sản đảm bảo.

Việc xử lý tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu ngân hàng trong những năm qua thường trải qua nhiều thủ tục phức tạp, thời gian có thể kéo dài một vài năm hoặc lâu hơn tùy các điều kiện và các yếu tố khác như thị trường và khả năng hấp thụ sản phẩm, việc tìm kiếm nhà đầu tư.

Do đó, đáng lẽ, gia hạn trái phiếu có thể là lựa chọn tốt hơn cho trái chủ; đặc biệt trong trường hợp trái phiếu có tài sản đảm bảo là các dự án có giá trị lớn và có triển vọng tạo ra dòng tiền thanh toán rõ ràng. Tuy nhiên, đến nay các nhà đầu tư đã thất vọng và không còn tin tưởng vào Bitexco và ngày về đích của Khu tứ giác Bến Thành - The Spirit of Saigon.

Tài sản thế chấp ở Techcombank, vẫn chuyển nhượng và đồng đảm bảo cho lô trái phiếu khác

Giữa năm 2020, cùng với thời điểm khi Saigon Glory bắt đầu phát hành trái phiếu, tập đoàn mẹ Bitexco đã thế chấp 100% phần vốn của Saigon Glory tại Techcombank khối Ngân hàng bán buôn miền Nam. Nếu như không phải các lô trái phiếu này đều do Techcombank đứng ra thu xếp (đều có lãi suất 11% mỗi năm đối với năm đầu tiên và không thấp hơn 11% mỗi năm tính từ năm thứ hai trở đi) thì tài sản đảm bảo rất rủi ro: 

Thứ nhất: Cổ phần góp vốn, giá trị cổ phần thường sẽ bị lên xuống theo giá trị tài sản bất động sản trên thị trường. Khi cổ phần được chuyển nhượng đi trách nhiệm sẽ bị đẩy đi nơi khác.

Thứ 2: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản vô hình 

Bộ Tài chính cũng đã nhiều lần cảnh báo: Nhiều doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao; chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu hạn chế (chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản); có sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân nhỏ, lẻ...

Theo danh mục tài sản bảo đảm (TSBĐ) cho các lô trái phiếu này của Saigon Glory được công bố tới các trái chủ trên hợp đồng mua bán, các tài sản thế chấp bao gồm: “Toàn bộ phần vốn góp của Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco tại Saigon Glory” và “Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại dự án thành phần The Spirit of Saigon bao gồm các tài sản thuộc Tháp A”.

Trước đó, vào tháng 7/2018, Tập đoàn Bitexco đã ký hợp đồng góp vốn với Saigon Glory trong đó, tài sản góp vốn được định giá là 7.000 tỷ đồng bao gồm giá trị quyền sử dụng đất là 4.200 tỷ đồng và một phần tài sản của dự án The Spirit of Saigon là 2.800 tỷ đồng. Qua đó, Saigon Glory chính thức là công ty con, do Tập đoàn Bitexco nắm 100% vốn sở hữu. Giá trị định giá này bằng với giá trị TSBĐ ghi nhận trong hợp đồng thế chấp cho các lô trái phiếu của Saigon Glory.

Được biết, "siêu dự án" kể trên ban đầu được giao cho Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco (Bitexco) làm chủ đầu tư từ năm 2013 nhưng rơi vào cảnh đình trệ suốt nhiều năm. Đến tháng 7/2018, Bitexco thành lập công ty con là Saigon Glory và chuyển nhượng dự án Spirit of Saigon cho pháp nhân này. Chủ tịch công ty là ông Vũ Quang Bảo (SN 1970).

Tới giữa tháng 11/2018, Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) đã có văn bản cam kết tài trợ tín dụng cho dự án này và tháng 10/2019, dự án được tái khởi động với đơn vị phát triển được giới thiệu là CTCP Đầu tư & Phát triển Uniprime - một pháp nhân được thành lập vào ngày 21/2/2019 và có không ít liên hệ với Chứng khoán Tân Việt - bên thu xếp cho đợt phát hành nghìn tỷ cho Saigon Glory. 

Ngoài ra, phần tài sản thuộc Tháp A của dự án The Spirit of Saigon được định giá hơn 11.550 tỷ đồng theo hợp đồng thế chấp. Nhờ đó, tổng giá trị các TSBĐ cho 10.000 tỷ đồng trái phiếu đã phát hành của Saigon Glory được ghi nhận là hơn 18.550 tỷ đồng.

Như vậy, tính tới thời điểm các hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực, các tài sản trên đều được đơn vị định giá và quản lý TSBĐ ghi nhận giá trị cao hơn 85,5% tổng giá trị trái phiếu phát hành. Tỷ lệ này cao hơn nhiều so với tỷ lệ tài sản được ghi nhận tại các khoản vay thế chấp bất động sản nội đô khác trong hệ thống ngân hàng (thường ở mức 150% giá trị khoản vay). 

Tháng 12/2020 (sau 2 tháng lô 10 lô trái phiếu được bán đi), Saigon Glory từng ký các thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng các diện tích căn hộ, văn phòng, khách sạn và sàn mặt đất tại dự án The Spirit of Saigon. Các bên nhận chuyển nhượng sau đó đã sử dụng quyền lợi từ các thỏa thuận đặt cọc này để thế chấp làm tài sản đồng đảm bảo cho các lô trái phiếu trị giá hơn 4.000 tỷ đồng. Các trái phiếu này có kỳ hạn 3 năm và sẽ đáo hạn vào tháng 1/2024.

Saigon Glory đã ký kết thoả thuận đặt cọc chuyển nhượng một phần diện tích dự án The Spirit of Saigon với các pháp nhân là CTCP Đầu tư Smart Dragon (Smart Dragon) và CTCP Phát triển Bất động sản Nhật Quang (Nhật Quang).

Đầu năm 2021, dù vẫn thuộc sở hữu 100% của Tập đoàn Bitexco, song 3 người được uỷ quyền đại diện cho 100% phần vốn của Saigon Glory lúc này là ông Vũ Quang Bảo với 2.100 tỷ đồng, tương đương 30%, ông Trịnh Quang Công 2.800 tỷ đồng (40%) và ông Nguyễn Anh Đức 2.100 tỷ đồng (30%).

Ít tháng sau đó, nhà thầu Newtecons chính thức "hồi sinh" tổ hợp này với tên gọi mới One Central HCM. Hiện nay, dự án này đang xuất hiện trong danh mục quản lý của Công ty VivaLand với tên gọi mới là Pearl.

Quay lại với Công ty TNHH Saigon Glory, kết quả kinh doanh của công ty này khiến các trái chủ và ngân hàng đánh giá xếp hạng tín dụng Techcombank tương đối lo lắng. Năm 2022, Saigon Glory ghi nhận khoản lỗ sau thuế hơn 152 tỷ đồng. Tại thời điểm cuối năm 2022, tổng tài sản của Saigon Glory là gần 34.170 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu ở mức gần 6.848 tỷ đồng, nợ phải trả ở mức gần 27.322 tỷ đồng. Như vậy, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng từ mức 3,73 kỳ trước lên 3,99 tại thời điểm cuối năm 2022, hệ số dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu cũng tăng từ 1,43 lên 1,46. 

Thiết nghĩ, với giá trị của tháp B toà The Spirit còn lại (có thể đã dùng là tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu 4.000 tỷ đồng) thì vẫn có thể huy động dòng tiền trả nợ 5.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn Saigon Glory. Mọi việc sẽ sáng tỏ và quyền lợi của các trái chủ sẽ được đảm bảo khi nhà đầu tư minh bạch về việc sử dụng nguồn vốn trái phiếu.