Trái phiếu là vấn đề lớn của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua. Đáo hạn trái phiếu cũng dẫn đến hệ luỵ cho nhiều doanh nghiệp như không có vốn để triển khai dự án, kẹt nợ ngân hàng hoặc vào danh sách đen của cơ quan thuế.

Quý IV/2022, bất động sản là nhóm có lượng trái phiếu đáo hạn lớn nhất với tổng giá trị đạt hơn 20.000 tỷ đồng. Riêng Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Long Giang (Long Giang Land, mã: LGL) phải lo trả gốc và lãi khoản trái phiếu 150 tỷ đồng trong quý cuối năm này. Tuy nhiên, Long Giang Land tháo gỡ điểm nghẽn kênh huy động trái phiếu bằng cách đổi tài sản bảm bảo cho 1 cá nhân khác. Nhờ đó doanh nghiệp đã thoát lỗ.

Theo báo cáo tài chính mới được công bố, quý IV/2022, Long Giang Land kinh doanh dưới giá vốn nhưng nhờ hoạt động tài chính mà có lợi nhuận tăng gấp 3. Cụ thể, doanh thu thuần của LGL đạt 44 tỷ đồng, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. LGL lỗ gộp 1 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ có lãi gộp 541 triệu đồng.

Doanh thu tài chính ghi nhận 54 tỷ đồng, dù đã giảm 33% so với cùng kỳ nhưng cũng nhờ đó LGL mới có thể trang trải cho các chi phí phát sinh trong kỳ như chi phí tài chính 21 tỷ đồng, chi phí quản lý 8 tỷ đồng và khoản lỗ 13 tỷ đồng từ công ty liên doanh, liên kết cùng lỗ khác. Kết quý, LGL có lợi nhuận trước thuế 11 tỷ đồng, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Lợi nhuận sau thuế còn 7 tỷ đồng,  trong khi, quý trước ở mức hơn 2 tỷ đồng.

Tôi tự dặn mình, phải làm ra những sản phẩm tốt thực sự, có giá bán rẻ hơn. Tôi quyết định chọn một ngách đi khó, một khe hẹp để không phải cạnh tranh nhiều và ngang ngửa với các doanh nghiệp lớn.

Ông Lê Hà Giang - Chủ tịch HĐQT Long Giang Land

Lũy kế năm 2022, doanh thu thuần của LGL đạt 145 tỷ đồng, tăng 16%; lợi nhuận gộp đạt 7 tỷ đồng, giảm 28% so với năm trước. Biên lợi nhuận gộp cũng giảm mạnh xuống chỉ còn 4,9%.

Có thể nói hoạt động tài chính là “cứu tinh” của LGL trong năm 2022 khi ghi nhận doanh thu 100 tỷ đồng. Nhờ vậy, công ty có lợi nhuận trước thuế 22 tỷ đồng, tăng 75% và lợi nhuận sau thuế 13 tỷ đồng, tăng gần 3 lần so với năm 2021.

Được biết, năm 2022, LGL đặt mục tiêu doanh thu đạt 650 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 70 tỷ đồng. Như vậy, công ty mới chỉ hoàn thành 22% mục tiêu doanh thu và 18% mục tiêu lợi nhuận. Song đây đã là năm có lợi nhuận tốt nhất của LGL kể từ sau 2019.

Tại ngày 31/12/2022, tổng tài sản của LGL đạt 1.638 tỷ đồng, giảm 3,4% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản cho thấy tỷ trọng lớn của các khoản phải thu khi chiếm 48%, đạt 788 tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm; riêng khoản dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi là 56 tỷ đồng. Hàng tồn kho trong năm 2022 gần như không biến đổi, đạt 353 tỷ đồng, chủ yếu là hàng hóa bất động sản tại các dự án: Thành Thái (278 tỷ đồng), 69 Vũ Trọng Phụng (18 tỷ đồng).

Nợ phải trả của LGL tại ngày kết thúc năm 2022 đạt 969 tỷ đồng, tăng 2% so với đầu năm. Trong đó, đáng chú ý là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 363 tỷ đồng, tăng 10 lần; chủ yếu là khoản tiền ông Nguyễn Hải Duy đặt cọc tiền mua cổ phần Công ty Hạ Long, một công ty chưa hoạt động, chưa có doanh thu; còn tiền khách mua bất động sản trả trước chỉ là 21 tỷ đồng.

Nợ vay của LGL năm qua đã giảm 30%, chỉ còn 176 tỷ đồng. Với vốn chủ sở hữu đạt 669 tỷ đồng, giảm 10% so với đầu năm, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 1,45 lần.

Năm 2022, dòng tiền kinh doanh của LGL âm nặng (- 291 tỷ đồng), chủ yếu do tăng các khoản phải thu (281 tỷ đồng). Tuy nhiên, nhờ thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác, dòng tiền đầu tư dương 371 tỷ đồng.  Vì vậy LGL đã giảm được rất đáng kể quy mô dòng tiền vay/trả xuống còn 13 tỷ đồng/90 tỷ đồng, giảm lần lượt 92% và giảm 62% so với năm trước.

Theo công bố mới nhất, LGL đã hoàn tất thoái vốn tại Minh Phát vào ngày 09/11/2022, qua đó Minh Phát chính thức không còn là công ty con của LGL. Được biết, đối tượng nhận chuyển nhượng một phần là ông Nguyễn Phan, cũng là tên của một cá nhân đang đảm nhiệm chức vụ Thành viên HĐQT tại Rivera Invest - công ty liên kết của LGL; đồng thời cá nhân này còn là Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc của Long Giang E&C. Còn 20,8 triệu cổ phiếu Xây dựng Hạ Long đã được LGL xác định người mua là ông Nguyễn Hải Duy, tổng giá chuyển nhượng là 341 tỷ đồng. Ngày 3/1/2023, Long Giang Land cũng hoàn tất việc thoái vốn. Cá nhân không được tiết lộ nhiều nhưng cũng là giao dịch kín đáo.

Hai năm trước, vào ngày 25/12/2020, CTCP Đầu tư Rivera - thành viên của Long Giang Land (sở hữu 48% vốn tính đến ngày 30/9/2020) đã huy động 150 tỷ đồng trái phiếu. Số trái phiếu này có kỳ hạn 24 tháng và được đảm bảo bằng tài sản có giá trị gần 231 tỷ đồng chính là 20,8 triệu cổ phiếu (40% vốn) của CTCP Xây dựng Hạ Long thuộc sở hữu và đăng ký sở hữu của Rivera. 

Năm 2019, Long Giang Land đã mua lại 40% vốn của Xây dựng Hạ Long (tương đương 72 tỷ đồng), qua đó sở hữu dự án mới với quy mô gần 12.000 m2 tại bao biển Lán Bè - Cột 8, TP Hạ Long. Dự án này có tên thương mại là Rivera Premier Hạ Long, gồm ba tòa nhà hỗn hợp cao 35 - 40 tầng, với khoảng hơn 1.000 căn hộ các loại và hơn 13.000 m2 diện tích sàn thương mại dịch vụ, văn phòng. Tổng mức đầu tư cho dự án này 2.500 tỷ đồng.

Tài sản thế chấp của lô trái phiếu là cổ phần công ty trong hệ thống thành viên dưới góc nhìn của chuyên gia tài chính thì đây là tài sản ít minh bạch, rủi ro. Ông Lê Hà Giang - Chủ tịch Hội đồng quản trị của Long Giang Land từng giới thiệu trên website công ty: "Trong suốt những năm qua, Long Giang Land đã cho ra thị trường những dự án bất động sản chất lượng, đáp ứng được yêu cầu của thị trường trên từng phân khúc, hướng tới mục tiêu tối đa hóa lợi ích cho những khách hàng, cổ đông và đối tác". Tuy nhiên, đến nay, Long Giang Land vẫn là một tên còn khá mới mẻ trong phân khúc bất động sản cao cấp. Trong khi, các công ty bất động sản kỳ cựu cùng thời giờ đây đều đã khác. 

Bên cạnh việc chuyển nhượng cổ phần tại hai công ty nêu trên, LGL còn có nhiều thương vụ chuyển nhượng các công ty liên quan khác. Tại ngày 31/12/2022, khoản mục phải thu khách hàng khác cho thấy LGL đã chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Sản xuất Thương mại Dịch vụ Đồng Nai cho CTCP Tập đoàn Bách Việt từ ngày 28/09/2020 với tổng giá trị hơn 40,4 tỷ đồng. Phía Công ty Bách Việt đã thanh toán hơn 21 tỷ đồng và còn nợ hơn 19 tỷ đồng đến nay. LGL cũng đã lập dự phòng cho khoản nợ này.

Cuối tháng 12/2021, LGL chuyển nhượng 4,8 triệu cổ phiếu của Long Giang E&C cho các cá nhân gồm bà Nguyễn Thị Thanh Hà (1,8 triệu cổ phiếu), ông Nguyễn Bỉnh Khiêm (1,5 triệu cổ phiếu) và bà Nguyễn Thị Phượng Mây (1,5 triệu cổ phiếu). Tổng giá trị chuyển nhượng là 91,2 tỷ đồng. Tính đến ngày 31/12/2022, bên mua vẫn còn phải thanh toán gần 49 tỷ đồng. Theo hợp đồng thì số tiền này sẽ được thanh toán chậm nhất vào ngày 31/12/2022.

Long Giang Land còn lo nhiều

Thời gian vừa qua là giai đoạn khó khăn bậc nhất với Long Giang Land. Trong khi, bị bêu tên nợ thuế lên tới vài chục tỷ đồng thì lợi nhuận công ty gần đây chỉ đạt 2 tỷ đồng. Theo Cục Thuế TP. Hà Nội, tính tới kỳ khóa sổ 31/5/2022, có 205 người nộp thuế nợ thuế, phí công khai lần đầu với số tiền gần 80 tỷ đồng. Đáng chú ý, riêng Long Giang Land nợ gần 55 tỷ đồng, chiếm đến gần 70% trong danh sách này.

Theo tìm hiểu, Long Giang Land được thành lập năm 2001 với vốn điều lệ 30 tỷ đồng. Lĩnh vực hoạt động chính là phát triển các dự án bất động sản, tổng thầu thi công xây lắp, đầu tư và khai thác bất động sản thương mại và du lịch, quản lý bất động sản. Là thành viên của nhóm công ty Long Giang - Long Giang Group, ngoài Long Giang Land, Long Giang Group còn có 3 công ty chủ chốt.

Những năm gần đây, tình hình kinh doanh của LGL liên tục lao dốc. Quý I/2022, LGL ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 52 tỷ, báo lợi nhuận đạt hơn 2 tỷ đồng; trong khi mục tiêu đặt ra lên tới 650 tỷ đồng doanh thu và 70 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Đáng chú ý, kết quả kinh doanh của LGL và hệ thống công ty con tương đối yếu kém và cũng không thật sự minh bạch.

Báo cáo tài chính hợp nhất trước tự lập và sau kiểm toán của LGL cho thấy, năm 2021 hệ thống công ty chỉ lãi 4,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức lãi của công ty mẹ tự lập và sau kiểm toán lại chênh nhau con số không hề nhỏ. Báo cáo tài chính công ty mẹ LGL tự công bố cho thấy, cả năm 2021, công ty đạt hơn 32 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Nhưng sau kiểm toán, mức lãi chỉ còn 12 tỷ đồng. Như vậy, năm 2021, các công ty con lỗ nhiều hơn con số công bố?

Theo công văn giải trình ngày 1/4, Long Giang Land cho rằng chênh lệnh lợi nhuận là do nhiều khoản chi phí phát sinh. Trong đó, lỗi phí lớn nhất là do Cục thuế Hà Nội nợ tiền của công ty. Công văn giải trình nêu rõ, số liệu kết quả kinh doanh năm 2021 sau soát xét là do công ty ghi nhận bổ sung chi phí giá vốn hàng bán cho các căn hộ lên doanh thu dự án RPHN giá trị 3 tỷ đồng. Doanh thu tài chính ghi nhận bổ sung cổ tức được chia 0,1 tỷ; ghi nhận giảm hoàn nhập dự phòng cổ phiếu,...

Khoản lớn nhất là công ty ghi nhận lãi chậm nộp tiền thuế 8,8 tỷ do đến ngày 31/12/2021 công ty chưa hoàn tất làm việc với các cơ quan ban, ngành và Cục thuế Hà Nội để khoanh nợ thuế phát sinh từ việc công ty chưa thu hồi được từ Ngân sách nhà nước số tiền 252 tỷ đồng (tạm tính theo hợp đồng), giá trị đầu tư xây dựng Dự án Thành Thái, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong kỳ, chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của Long Giang cũng giảm 0,9 tỷ đồng.

Theo báo cáo thường niên của Long Giang Land, kết quả kinh doanh của Rivera trong năm 2019 chủ yếu đến từ bán sàn trung tâm thương mại dự án Thành Thái với doanh thu hơn 224 tỷ đồng. Cũng chính là dự án Long Giang Land cho rằng Hà Nội nợ tiền doanh nghiệp này nhiều năm qua.

Lãnh đạo Long Giang Land có thể đổ lỗi cho Hà Nội nợ tiền khiến công ty từ lãi 2 chữ số thành lãi bèo, giá cổ phiếu thấp, mang tiếng chây ì thuế,...Nhưng còn đó nỗi lo về hiệu quả kinh doanh sẽ được giải thích như thế nào?

Nhờ quỹ đất và thương hiệu vang bóng một thời, giá cổ phiếu LGL có lúc tăng nhanh trong tháng đầu tiên khi mới lên sàn (năm 2009). Có thời điểm lên hơn 25.000 đồng/cổ phiếu. Nhưng càng về sau, LGL cứ giảm giá dần và đến cuối năm 2019, đầu năm 2020 chứng kiến sự suy giảm mạnh của cổ phiếu này. Hiện, LGL giao dịch chỉ với 3.250 đồng/cổ phiếu vào 14/2/2023. Cổ phiếu mất giá, nhà đầu tư cũng không còn quan tâm đến mã LGL, lượng giao dịch ít ỏi gần như không đáng kể. 

Năm 2009, Long Giang Land chính thức niêm yết 8 triệu cổ phiếu trên HOSE. Hiện, khối lượng cổ phiếu LGL đang được niêm yết trên sàn là 53 triệu cổ phiếu. Cổ đông nắm giữ nhiều nhất là CTCP Tập đoàn Đầu tư Long Giang với hơn 24%. Đứng thứ hai là ông Lê Hà Giang, Chủ tịch Hội đồng quản trị với hơn 20% và tiếp theo là ông Lê Quốc Trung, Phó tổng giám đốc với gần 3%. 

Thị giá của LGL rơi tự do trong bối cảnh doanh nghiệp này liên tục báo lỗ từ đầu năm 2020 và dính nhiều lùm xùm về thuế. Dự án Khu biệt thự Rivera Park của Công ty cổ phần Minh Phát (công ty con của Long Giang Land) được UBND tỉnh Bình Thuận chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 12/2018. Mục tiêu là đầu tư xây dụng trung tâm thương mại dịch vụ, khách sạn kết hợp xây dựng khu biệt thự du lịch để kinh doanh dịch vụ lưu trú theo vòng đời dự án. Thời gian hoạt động dự án là 50 năm, kể từ ngày 19/9/2007.

Tuy nhiên, theo hồ sơ cung cấp của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Thuận tại công văn số 1085 thì Công ty cổ phần Minh Phát được cho thuê đất với diện tích 94.694 m2, đất trồng cây lâu năm, chưa có hồ sơ thuê đất đối với đất thương mại dịch vụ. Mặc dù sử dụng đất để làm dự án, nhưng hơn 14 năm nay, toàn bộ diện tích đất trên vẫn chưa được chuyển đổi thành thương mại dịch vụ, hiện, vẫn là đất trồng cây lâu năm. 

Trước đó, doanh nghiệp đang triển khai và kế hoạch 5 dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại Hà Nội, Quảng Ninh, Cần thơ, Bình Thuận. Trong đó, dự án Rivera Premier Hạ Long có tổng mức đầu tư 2.500 tỷ đồng, Dự án Rivera Park Cần Thơ có tổng mức đầu tư 600 tỷ đồng, Dự án Rivera Premier Hà Nội tổng mức đầu tư 800 tỷ đồng, Dự án Rivera Park Nghĩa Đô tổng mức đầu tư 800 tỷ đồng, Dự án Khu biệt thự Rivera Park Mũi Né tại Bình Thuận tổng mức đầu tư 1.400 tỷ đồng. Sau hàng loạt quyết định chuyển nhượng tại công ty con, công ty liên kết, LGL còn lại 3 dự án. Việc biến tham vọng xây dựng chuỗi bất động sản mang thương hiệu Rivera Park toàn quốc thành hiện thực là một điều khó có thể?!