Long Giang Land, nhiều nỗi sầu trước thềm đại hội cổ đông?

Trượt dốc vì... chưa thu hồi được ngân sách Nhà nước!

Cuối năm nay (2022), Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Đô thị Long Giang - Long Giang Land (mã LGL) sẽ trả gốc cùng khoản lãi của lô trái phiếu 150 tỷ đồng do công ty con phát hành. Hai năm trước, vào ngày 25/12/2020, CTCP Đầu tư Rivera - thành viên của Long Giang Land (sở hữu 48% vốn tính đến ngày 30/9/2020) đã huy động 150 tỷ đồng trái phiếu. Số trái phiếu này có kỳ hạn 24 tháng và được đảm bảo bằng tài sản có giá trị gần 231 tỷ đồng chính là 20,8 triệu cổ phiếu (40% vốn) của CTCP Xây dựng Hạ Long thuộc sở hữu và đăng ký sở hữu của Rivera. 

Năm 2019, Long Giang Land đã mua lại 40% vốn của Xây dựng Hạ Long (tương đương 72 tỷ đồng), qua đó sở hữu dự án mới với quy mô gần 12.000 m2 tại bao biển Lán Bè - Cột 8, TP Hạ Long. Dự án này có tên thương mại là Rivera Premier Hạ Long, gồm ba tòa nhà hỗn hợp cao 35 - 40 tầng, với khoảng hơn 1.000 căn hộ các loại và hơn 13.000 m2 diện tích sàn thương mại dịch vụ, văn phòng. Tổng mức đầu tư cho dự án này 2.500 tỷ đồng.

Tài sản thế chấp của lô trái phiếu là cổ phần công ty trong hệ thống thành viên dưới góc nhìn của chuyên gia tài chính thì đây là tài sản ít minh bạch, rủi ro. Không chỉ vậy, kết quả kinh doanh của Long Giang Land và hệ thống công ty con tương đối yếu kém và cũng không thật sự minh bạch.

Báo cáo tài chính hợp nhất trước tự lập và sau kiểm toán của LGL cho thấy, năm 2021 hệ thống công ty chỉ lãi 4,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức lãi của công ty mẹ tự lập và sau kiểm toán lại chênh nhau con số không hề nhỏ. Báo cáo tài chính công ty mẹ LGL tự công bố cho thấy, cả năm 2021, công ty đạt hơn 32 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Nhưng sau kiểm toán, mức lãi chỉ còn 12 tỷ đồng. 

Như vậy, năm 2021, các công ty con lỗ nhiều hơn con số công bố? Theo công văn giải trình mới nhất ngày 1/4, Long Giang Land cho rằng chênh lệnh lợi nhuận là do nhiều khoản chi phí phát sinh. Trong đó lỗi phí lớn nhất là do Cục thuế Hà Nội nợ tiền của công ty.

Công văn giải trình nêu rõ, số liệu kết quả kinh doanh năm 2021 sau soát xét là do công ty ghi nhận bổ sung chi phí giá vốn hàng bán cho các căn hộ lên doanh thu dự án RPHN giá trị 3 tỷ đồng. Doanh thu tài chính ghi nhận bổ sung cổ tức được chia 0,1 tỷ; ghi nhận giảm hoàn nhập dự phòng cổ phiếu,...

Khoản lớn nhất là công ty ghi nhận lãi chậm nộp tiền thuế 8,8 tỷ do đến ngày 31/12/2021 công ty chưa hoàn tất làm việc với các cơ quan ban, ngành và Cục thuế Hà Nội để khoanh nợ thuế phát sinh từ việc công ty chưa thu hồi được từ Ngân sách nhà nước số tiền 252 tỷ đồng (tạm tính theo hợp đồng), giá trị đầu tư xây dựng Dự án Thành Thái, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong kỳ, chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của Long Giang cũng giảm 0,9 tỷ đồng.

(Giải trình của Long Giang Land về việc lợi nhuận sau kiểm toán giảm 20 tỷ đồng)

Theo báo cáo thường niên của Long Giang Land, kết quả kinh doanh của Rivera trong năm 2019 chủ yếu đến từ bán sàn trung tâm thương mại dự án Thành Thái với doanh thu hơn 224 tỷ đồng. Cũng chính là dự án Long Giang Land cho rằng Hà Nội nợ tiền doanh nghiệp này nhiều năm qua.

Được biết, dựa vào lý do Cục thuế Hà Nội chưa trả tiền đất nên Long Giang Land cũng trở thành doanh nghiệp số 1 trong danh sách chây ì thuế. Trong đợt công khai danh sách các doanh nghiệp nợ thuế, phí, nợ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai vào tháng 5/2021, Long Giang Land được nhắc tên với số nợ hơn 52 tỷ đồng. Trong danh sách nợ thuế mà Cục Thuế Hà Nội công bố, tính đến hết ngày 31/7/2020, Long Giang Land là đơn vị đứng đầu danh sách trên, với số nợ hơn 37 tỷ đồng. Trước đó, vào giữa tháng 4/2020, công ty này đã bị cưỡng chế thuế gần 5,4 tỷ đồng.

Chuyện buồn kéo dài... 

Theo tìm hiểu của người viết, với lý do doanh nghiệp bị Nhà nước nợ tiền hơn 200 tỷ đồng thì có thể biến doanh nghiệp lãi bèo thành lãi lỗ không minh bạch như năm 2021; nhưng tuyệt đối không thể là lý do khiến một thương hiệu bất động sản lớn trượt dốc không phanh, cổ phiếu mất giá, nợ ngày một tăng,...

Ông Lê Hà Giang - Chủ tịch Hội đồng quản trị của Long Giang Land từng cho giới thiệu trên website  công ty: "Trong suốt những năm qua, Long Giang Land đã cho ra thị trường những dự án bất động sản chất lượng, đáp ứng được yêu cầu của thị trường trên từng phân khúc, hướng tới mục tiêu tối đa hóa lợi ích cho những khách hàng, cổ đông và đối tác".

Tính đến nay cũng 2 thập kỷ, Long Giang Land vẫn là một tên còn khá mới mẻ trong phân khúc bất động sản cao cấp. Trong khi, các công ty bất động sản kỳ cựu cùng thời giờ đây đều đã khác. 

Nhờ quỹ đất và thương hiệu vang bóng một thời, giá cổ phiếu LGL có lúc tăng nhanh trong tháng đầu tiên khi mới lên sàn (năm 2009). Có thời điểm lên hơn 25.000 đồng/cổ phiếu. Nhưng càng về sau, LGL cứ giảm giá dần và đến cuối năm 2019, đầu năm 2020 chứng kiến sự suy giảm mạnh của cổ phiếu này. Hiện, LGL giao dịch quanh mức 9.950 đồng/cổ phiếu vào 12/4/2022. Cổ phiếu mất giá, nhà đầu tư cũng không còn quan tâm đến mã LGL, lượng giao dịch ít ỏi gần như không đáng kể. 

Long Giang Land được thành lập năm 2001 với vốn điều lệ 30 tỷ đồng. Lĩnh vực hoạt động chính là phát triển các dự án bất động sản, tổng thầu thi công xây lắp, đầu tư và khai thác bất động sản thương mại và du lịch, quản lý bất động sản. Là thành viên của nhóm công ty Long Giang – Long Giang Group. Ngoài Long Giang Land, Long Giang Group còn có 3 công ty chủ chốt.

Năm 2009, Long Giang Land chính thức niêm yết 8 triệu cổ phiếu trên HOSE. Hiện, khối lượng cổ phiếu LGL đang được niêm yết trên sàn là 53 triệu cổ phiếu. Cổ đông nắm giữ nhiều nhất là CTCP Tập đoàn Đầu tư Long Giang với hơn 24%. Đứng thứ hai là ông Lê Hà Giang, Chủ tịch Hội đồng quản trị với hơn 20% và tiếp theo là ông Lê Quốc Trung, Phó tổng giám đốc với gần 3%. 

Điều làm nhiều người bất ngờ, dù đảm nhiệm cương vị Chủ tịch HĐQT nhưng ông Lê Hà Giang lại là người khá kín tiếng. Số liệu mới chưa được công bố nhưng tính đến tháng 4/2021, vợ ông, bà Ngô Thị Thanh Hòa, cũng đang nắm giữ 505.325 cổ phiếu LGL (0,98%). Em ruột ông, bà Lê Hương Giang, sở hữu 231.148 cổ phiếu (0,45%).

Vốn chủ sở hữu của LGL tại thời cuối năm 2021 là 772 tỷ đồng, ‘nhích” 2,5% so với đầu năm. Thị giá của LGL rơi tự do trong bối cảnh doanh nghiệp này liên tục báo lỗ từ đầu năm 2020 và dính nhiều lùm xùm về thuế.

Dự án Khu biệt thự Rivera Park của Công ty cổ phần Minh Phát (công ty con của Long Giang Land) được UBND tỉnh Bình Thuận chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 12/2018. Mục tiêu là đầu tư xây dụng trung tâm thương mại dịch vụ, khách sạn kết hợp xây dựng khu biệt thự du lịch để kinh doanh dịch vụ lưu trú theo vòng đời dự án. Thời gian hoạt động dự án là 50 năm, kể từ ngày 19/9/2007.

Tuy nhiên, theo hồ sơ cung cấp của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Thuận tại công văn số 1085 thì Công ty cổ phần Minh Phát được cho thuê đất với diện tích 94.694 m2, đất trồng cây lâu năm, chưa có hồ sơ thuê đất đối với đất thương mại dịch vụ. Mặc dù sử dụng đất để làm dự án, nhưng hơn 14 năm nay, toàn bộ diện tích đất trên vẫn chưa được chuyển đổi thành thương mại dịch vụ, hiện, vẫn là đất trồng cây lâu năm. 

Hiện, doanh nghiệp đang triển khai và kế hoạch 5 dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại Hà Nội, Quảng Ninh, Cần thơ, Bình Thuận. Trong đó, dự án Rivera Premier Hạ Long có tổng mức đầu tư 2.500 tỷ đồng, Dự án Rivera Park Cần Thơ có tổng mức đầu tư 600 tỷ đồng, Dự án Rivera Premier Hà Nội tổng mức đầu tư 800 tỷ đồng, Dự án Rivera Park Nghĩa Đô tổng mức đầu tư 800 tỷ đồng, Dự án Khu biệt thự Rivera Park Mũi Né tại Bình Thuận tổng mức đầu tư 1.400 tỷ đồng.

Nhưng như trên đã nói, dòng tiền và năng lược tài chính công ty không khả thi. Về tài sản, tại ngày 31/12/2021, tổng tài sản của LGL đạt 1.669 tỷ đồng, giảm 7% so với đầu năm. Với các doanh nghiệp địa ốc, luôn cần nguồn vốn lớn, đặc biệt là tiền mặt. Đây là một đặc tính bất di bất dịch cho dù ở bất cứ hoàn cảnh nào, thế nhưng nguồn tiền này đang cạn kiệt tại Long Giang Land. Tiền và các khoản tương đương tiền bất ngờ giảm 71% so với đầu năm, chỉ còn vỏn vẹn hơn 19 tỷ đồng. Cơ cấu tài sản có điểm đáng chú ý là các khoản phải thu ngắn hạn tăng 6%, lên 689 tỷ đồng.

Đặc biệt, công ty có 309 tỷ đồng hàng tồn kho là hàng hóa, gồm: 278 tỷ đồng tại dự án Thành Thái (TP. HCM) và 31 tỷ đồng tại dự án 69 Vũ Trọng Phụng (TP. Hà Nội). Tồn kho hàng hóa chiếm chủ đạo trong cơ cấu hàng tồn kho của LGL, phản ánh mối lo ngại không nhỏ của doanh nghiệp này.

Nợ phải trả của LGL tại 31/12/2021 là 897 tỷ đồng. Nợ ngắn hạn chiếm 83% tổng nợ phải trả, đạt 745 tỷ đồng. Vay dài hạn đến hạn trả Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam-CN số 1 là 53,4 tỷ đồng.

Đáng chú ý, nợ xấu không có khả năng thu hồi tại CTCP Tập đoàn Đầu tư Long Giang (cổ đông chính) là 4,7 tỷ đồng, Công ty cổ phần cơ điện và xây dựng Việt Nam 21,7 tỷ đồng và các tổ chức khác khiến Long Giang phải trích lập dự phòng 52,8 tỷ đồng. Đây không phải năm đầu tiên tình hình kinh doanh giảm sút, nhưng Long Giang Land đang thể hiện tham vọng rất lớn với mục tiêu phát triển chuỗi bất động sản mang thương hiệu Rivera Park khắp cả nước.

Với tình hình kinh doanh ngày càng đi xuống và bị nhắc tên trong danh sách nợ thuế trong khi doanh nghiệp này nắm trong tay nhiều dự án có quy mô nghìn tỷ, điều này khiến dư luận hoài nghi về tiềm lực kinh tế của Long Giang Land. Liệu “ông lớn” này có đủ “sức khỏe” để biến tham vọng xây dựng chuỗi bất động sản mang thương hiệu Rivera Park toàn quốc thành hiện thực? 

Nói như Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, trong dài hạn, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn. Ngoài ra, các chuyên gia nhận định, tồn kho bất động sản sẽ ảnh hưởng tới dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp.