Lời Toà soạn

Đơn kêu cứu của hàng nghìn cư dân Goldmark City 136 Hồ Tùng Mậu gửi về Banduong.vn cho thấy sự bất lực và mệt mỏi nhiều năm đè nén. Rất nhiều nội dung bất hợp lý diễn ra tại khu chung cư Chủ đầu tư Việt Hân - TNR Holdings. Liên quan đến việc quản lý khu chung cư, vấn đề thuế phí bị ăn bớt ăn chặn, kiếm lời của một nhóm lợi ích không còn xa lạ. Nhiều nơi, cư dân họ nhìn thấy vấn đề nhưng nhắm mắt cho qua trong phạm vi chấp nhận được hoặc ban quản lý bù lại lợi ích khác cho dân. 

Cũng phát sinh từ tranh chấp lợi ích với chính khách hàng, mà chủ đầu tư có thái độ hành xử lạ thường, khi cư dân biểu tình thì cho người ra cắt băng rôn, gửi thông báo cảnh cáo đến tận cửa nhà, bêu biển số xe của cư dân biểu tình... ; coi thường tính mạng và tài sản người mua nhà (chậm trễ mua bảo hiểm phòng cháy nổ toà nhà... khiến cuộc sống của cư dân đã bị đảo lộn... từ chỗ để ô tô đến việc quá tải giao thông, khu vui chơi cho con nhỏ...). 

Ám ảnh vì sống quá tải, Hà Nội vẫn cho xây thêm?

Theo quy hoạch ban đầu, tại Quyết định số 2106 ngày 11/5/2010 của UBND thành phố Hà Nội về phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án Goldmark City gồm 9 tòa chung cư cao 40 tầng với tổng số 3.841 căn hộ. Khu C là đất văn phòng, dịch vụ, công cộng. Tổng dân số 12.300 người. Thế nhưng, chỉ sau vài năm, Hà Nội lại ban hành Quyết định số 412/QĐ-UBND ngày 25/1/2016 phê duyệt cho phép điều chỉnh cơ cấu, số lượng căn hộ tại dự án.

Tại công văn số 171/2016/CV-VH do Tổng giám đốc Công ty Việt Hân Bùi Quang Tuấn ký năm 2016 còn khẳng định: “Tại thời điểm bàn giao căn hộ cho quý khách hàng, khu C vẫn chỉ có kế hoạch xây dựng không vượt quá 5 tầng". Và cam kết này đã được nhiều cư dân lập thành vi bằng, làm căn cứ quan trọng khi tiến hành khởi kiện chủ đầu tư tại tòa án.

Và rồi, chủ đầu tư cứ như thế điều chỉnh quy mô trong "âm thầm". Năm 2016, dự án Goldmark City đã có một lần điều chỉnh quy hoạch tăng quy mô căn hộ cả khu thêm 944 căn hộ, hiện số căn hộ lên gần 4.785 căn. Nếu tính trung bình 1 căn là 2 người thì số dân tăng thêm ít nhất 2.000 người. Trong khi toàn bộ cơ sở hạ tầng vẫn giữ nguyên. 

Việc tăng quy mô dân số, tăng mật độ dân số khi cơ sở hạ tầng không được điều chỉnh tương ứng đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống sinh hoạt và quyền lợi của cư dân. Giao thông toàn khu luôn trong tình trạng tắc nghẽn và quá tải trong khi cư dân chưa về ở hết và khu trung tâm thương mại dịch vụ khu C chưa triển khai và đi vào hoạt động.

Theo cư dân, dân số Goldmark City đã lên đến gần 20.000 người, tương đương khoảng 175.446 người/km2, con số này gấp gần 79 lần mật độ trung bình của TP.Hà Nội, gây sức ép lớn lên cơ sở hạ tầng hiện tại.

Nếu tăng số căn hộ sau điều chỉnh, ước tính tăng thêm 5.000 xe máy và ô tô. Người dân cho biết sẽ không tưởng tượng được giao thông sẽ ra sao, ngay hiện tại, tình trạng tắc xe từ tầng hầm tắc lên đường diễn ra thường xuyên trong giờ đi làm hoặc tan tầm. 

Đến ngày 22/11/2019, UBND TPHà Nội ra Thông báo số 1412 về việc điều chỉnh khu C, dự án Goldmark City. Theo đó, dự án và khu C được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (lần 3) tại Quyết định số 5155 ngày 7/2/2021, điều chỉnh cho phép xây khu C thành khu văn phòng - dịch vụ - công cộng cao 40 tầng thay vì 5 tầng như trước.

Sau khi có QĐ 5155 của TP Hà Nội, chủ đầu tư đã ráo riết thi công trở lại vào hồi tháng 3/2022. Lúc đầu, chủ đầu tư quảng cáo toà C là nhà ở, văn phòng, dịch vụ. Nhưng sau khi cư dân xuống đường thì chủ đầu tư đã thay đổi biển thi công thành Khu văn phòng dịch vụ.

Và việc thay đổi xây dựng khu C từ 5 tầng lên 40 tầng đã gây bức xúc vô cùng trong cư dân. Đỉnh điểm là đã có vài vụ cháy xảy ra ở khu nhưng xe cứu hỏa không vào nổi địa điểm vụ cháy dẫn đến chậm trễ trong việc cứu hỏa!

Đơn vị thi công ngày đêm vứt cốp pha khoan đục 24/7 gây ồn quá mức cho phép. Cư dân đã nhiều lần xuống công trình yêu cầu làm việc theo quy định về xây dựng. Nhưng, chủ đầu tư vẫn phớt lờ!

Liên quan đến vấn đề này thì cư dân đã nhiều lần phải xuống đường căng băng rôn phản đối việc điều chỉnh xây dựng thêm 35 tầng ở Goldmark City. Cuối cùng, một cuộc họp đã diễn cuối tháng 4/2022. Trong đó, quyết định đáng qua tâm nhất là ông Ngô Ngọc Vân, Phó Chủ tịch UBND quận Bắc Từ Liêm đã chỉ đạo chủ đầu tư tạm dừng thi công tầng 5 - 40 toà C của dự án.

Công văn 1265 của UBND Quận Bắc Từ Liêm ngày 29/4 gửi Công an Quận, Phòng Quản lý Đô thị, chủ đầu tư và cư dân Goldmark City nêu rõ: Chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện các nội dung tại Kết luận thanh tra số 45 ngày 11/5/2021 của thanh tra Bộ Xây dựng; Văn bản số 1978 ngày 5/7/2021; số 3841 ngày 3/12/2021; số 647 ngày 11/3/2022, số 1190 ngày 22/4/2022 của UBND quận Bắc Từ Liêm. Đồng thời, nghiêm túc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả tại Quyết định số 5789 ngày 31/12/2020 và Quyết định số 3904 ngày 10/8/2021.

Đặc biệt, Quận cũng chỉ đạo về quản lý đồng bộ giao thông trên địa bàn, giảm tình trạng ùn tắc giao thông vào giờ cao điểm và đảm bảo an toàn giao thông tại khu đô thị Goldmark City. UBND quận đề nghị chủ đầu tư hoàn thành các thủ tục để bàn giao Tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch kéo dài về cho Thành phố để quản lý, duy tu, duy trì theo quy định. Nhưng sau cuộc họp, chủ đầu tư vẫn thi công ngày đêm và các cơ quan ban ngành không rõ có biết? Tính đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư đã xây khu C cao 22 tầng.

Thu tiền trái phép trên phần diện tích chung

Theo kết luận Thanh tra số 45 ngày 11/5/2021 của Thanh tra bộ xây dựng, chủ đầu tư sử dụng sai mục đích chung khi biến phần diện tích chung làm dịch vụ, kinh doanh thu lợi nhuận riêng. 

Chẳng hạn như, tầng 1 nhà R1 Khu A khu vực dân chơi, sinh hoạt cộng đồng thì họ cải tạo, sử dụng cho thuê thương mại; Tòa R1 chủ đầu tư chuyển đổi khu sinh hoạt chung tại tầng 1 thành siêu thị và cửa hàng diện tích khoảng 550m2; Tầng 1 Nhà R1 Khu A, khu vực sân chơi, sinh hoạt cộng đồng cải tạo sử dụng cho thuê thương mại, hoạt động kinh doanh dịch vụ; Tại phòng sinh hoạt cộng đồng tầng 1 tòa R4, đã chuyển đổi thành cửa hàng và ngân hàng với diện tích 525m2.

Tại trục 1, 2 – K, M chủ đầu tư mở thêm hiệu thuốc trên diện tích hành lang, có khoảng 25m2; Tầng 3, trục C,D-8,9 mở thêm 1 cửa không đúng thiết kế được duyệt, chuyển đổi phòng Sauna thành phòng sinh hoạt cộng đồng và chuyển phòng kho nhân viên thành phòng làm việc BQT.

Hành vi nêu trên của chủ đầu tư cũng đã bị xử phạt về vi phạm hành chính là 275 triệu đồng theo Quyết định số 5789/QĐ-XPVPHC ngày 31/12/2020 của UBND TP Hà Nội với biện pháp khắc phục hậu là: Khôi phục lại nguyên hiện trạng ban đầu trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận quyết định.

Trong công văn số 55/2021/CV- VH/DA2 ngày 27 tháng 02 năm 2021, tại phần các biện pháp khắc phục, Chủ đầu tư đã khẳng định “Công ty Việt Hân đã khôi phục lại tình trạng ban đầu, công năng sử dụng theo thiết kế kiến trúc đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt...”. Nhưng Kết luận thanh tra số 45/KL-TTr ngày 11/5/2021 của Thanh tra Bộ Xây Dựng có nêu “Thời điểm tháng 4/2021, Chủ đầu tư chưa khôi phục nguyên trạng ban đầu đối với vi phạm tại tòa R1, R4 là chưa thực hiện theo Quyết định xử phạt số 5789/QD-XPVPHC ngày 31/12/2020 của UBND thành phố Hà Nội. Tòa R2 (102) tại tầng 1 trục 1,4 - C, F: Chủ đầu tư chuyển mục đích sử từ Văn phòng làm việc thành dịch vụ thương mại là vi phạm Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014".

Trên thực tế, đến ngày 15/2/2022, Chủ đầu vẫn chưa khắc phục sai phạm tại R2, R4 nêu trong quyết định 5789/QD-XPVPHC ngày 31/12/2020 của UBND thành phố Hà Nội. Theo cư dân, chủ đầu tư đã lừa dối các cơ quan chức năng, các cơ quan tham mưu cho UBND TP Hà Nội bằng việc báo cáo sai sự thật trong Công văn 55/2021/CVVH/DA2 như đã nêu trên dẫn đến việc UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 5155/QĐ-UBND ngày 07/12/2021. 

Vào ngày 5/3/2022, cư dân gửi đơn tố cáo và khiếu nại QĐ 5155 với 600 chữ ký gửi tới các đồng chí trong trung ương và UBND TP Hà Nội (lần 1). Cư dân khởi kiện QĐ hành chính đối với UBND TPHN và được mời hòa giải giữa ban đại diện cư dân và UBND TP. Hà Nội lần 1 vào ngày 24/5/2023 và lần 2 vào ngày 13/7/2023, nhưng UBND TP Hà Nội đều không có mặt và tòa án đã gửi đơn sang bước tiếp theo.

Cho đến thời điểm hiện tại thì Việt Hân đã trả lại phần diện tích chung cho sinh hoạt cộng đồng nhưng số tiền chiếm dụng thì không hề ít. Cư dân ước tính khoảng 23 tỷ đồng.

Mới đây, 26/7/2023, các ban quản trị nhà chung cư R1, R2, R3, R4 khu RUBY đã có công văn số 267/TB-BQTR1,2,3,4 gửi Công ty Việt Hân thông báo về  phí dịch vụ  phải nộp đối với các diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ tiện ích Khu này.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn bị tố hàng loạt vi phạm quy chế quản lý nhà ở chung cư. Về việc quản lý xe ở tầng hầm, hợp đồng dịch vụ của 4 tòa R1 2 3 4 Goldmark City đồng loạt hết hạn quản lý vận hành với TNPM vào ngày 7/7/2023. Ban quản trị 4R đã thống nhất và gửi văn bản tới TNPM không gia hạn hợp đồng quản lý vận hành từ tháng 5/2023 và Công ty Việt Hân đã có công văn số 198/2023 ngày 31/5/2023 thống nhất không giao việc giữ xe ô tô cho TNPM và việc bàn giao sẽ được diễn ra trước ngày 7/7/2023.

Tuy nhiên, đơn vị vận hành cũ không bàn giao đầy đủ cho đơn vị vận hành mới là PMC hay giao số liệu không chính xác gây ra khó khăn cho đơn vị này. 

Theo khoản 4 Điều 27 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi bởi khoản 8 Điều 3 Thông tư 28/2016/TT-BXD) quy định về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

"Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư"

Như vậy, theo quy định trên đây thì mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành.

Cũng liên quan đến dự án này, năm 2021, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành Kết luận thanh tra về công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tại dự án Gold Mark City. Cả 5 nhà chung cư đều thuộc khu đô thị Gold Mark, được đưa vào sử dụng trong giai đoạn 2017 - 2019. Khu đô thị này có 2 khu ký hiệu KO1 và KO2 với tổng kinh phí bảo trì được thu là hơn 256,8 tỷ (khu KO1 hơn 121,6 tỷ đồng đã bàn giao từ tháng 4/2019 - 3/2020 (riêng khu KO2 là hơn 135 tỷ đồng, được chuyển cho ban quản trị vào tháng 9/2020).

Theo Thanh tra Bộ Xây dựng, việc chủ đầu tư dự án Gold Mark City chuyển kinh phí bảo trì cho các ban quản trị khi hai bên chưa thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì là thực hiện không đúng Khoản 4, Điều 36 Nghị định 15 của Chính phủ.

Ngoài ra, kinh phí bảo trì của khu dịch vụ được xác định gần 17,2 tỷ đồng, chủ sở hữu phần diện tích dịch vụ đã nộp hơn 1,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư là Công ty Việt Hân chưa nộp hơn 15,2 tỷ đồng, việc này vi phạm Khoản 1, Điều 108 Luật Nhà ở 2014.

Theo phản ánh, chủ đầu tư còn mở tài khoản tại ngân hàng Maritime Bank để thu hộ 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư tại Gold Mark City. Bắt đầu thu từ năm 2017 nhưng đến thời điểm thanh tra tháng 11/2020, việc này vẫn chưa được thông báo cho Sở Xây dựng TP Hà Nội theo luật định.

Ăn chặn và coi thường tính mạng của cư dân đến mức, chủ đầu tư đã không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc và bảo hiểm trách nhiêm công cộng cho khu vực chung tòa nhà R1, 2, 3, 4 từ ngày 1/1/2023. Việc không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho tòa nhà là hành vi trái với pháp luật, vi phạm điều khoản của hợp đồng QLVH số 05.07/2021/BQT R1,R2,R3,R4. Vào lúc 23h, ngày 8/3 một đám cháy bốc lên từ một căn hộ tầng 2 thuộc Toà S2 khiến hàng nghìn người dân hốt hoảng. Ngay sau đó, lực lượng Cảnh sát phòng cháy chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ Công an Thành phố Hà Nội đã mặt tại hiện trường để có phương án chữa cháy. Đến 23h50, đám cháy đã đươc dập tắt.

Trước đó, ngày 24/2, phòng ngủ của căn hộ 2210-R2 khu đô thị Goldmark City cũng bốc cháy ngùn ngụt. Diện tích cháy khoảng 9m2. Rất may cả 2 vụ cháy không gây thiệt hại về người nhưng đã gây thiệt hại nhiều tài sản, trong khi, các thiệt hại tại khu vực chung không được bảo hiểm đền bù. Do chủ đầu tư đã không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc và bảo hiểm trách nhiêm công cộng cho khu vực chung tòa nhà R1, 2, 3, 4 từ ngày 1/1/2023.

Công ty bảo hiểm Thăng Long đã có văn bản số 1511/PTITL-STKT ngày 28/3/2023 gửi TNPM từ chối bồi thường đối với tổn thất xảy ra tại tòa Ruby và nêu rõ: "Thực tế, trong khoảng thời gian các tổn thất phát sinh từ ngày 31/12/2022 đến thời điểm hiện tại, TNPM và PTI Thăng Long chưa thực hiện giao kết hợp đồng mặc dù PTI Thăng Long đã nhiều lần nhắc nhở công ty thực hiện việc này".

Còn tiếp...