Hàng nghin cư dân khổ sở vì chủ đầu tư

Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua nhà hình như là câu chuyện muôn thuở. Trong đó, chủ yếu là chủ đầu tư "nắm đằng chuôi", ức chế phần nhiều thuộc về cư dân. Vừa mới ngày 12-13/5 thôi, cư dân chung cư Anland Lake View thuộc Khu đô thị mới Dương Nội (Hà Đông) liên tục tập trung căng băng rôn phản đối liên quan đến công tác vận hành của chủ đầu tư là Tập đoàn Nam Cường: "yêu cầu chủ đầu tư Nam Cường hoàn thiện tiện ích, cảnh quan", "dinh thự nghìn tỷ khu đô thị Dương Nội thu giá trên trời", "yêu cầu chủ đầu tư Nam Cường giảm phí ô tô",...

Hay tại dự án Gomark City chẳng hạn, dù hiện dự án đã được Thành phố yêu cầu chủ đầu tư dừng thi công để giải quyết mâu thuẫn kéo dài. Chủ đầu tư cũng đã thực thi 1 phần yêu cầu của người dân sau sức ép biểu tình của người dân và định hướng của quận. Tuy nhiên, để đi đến tiếng nói chung 3 bên giữa chính quyền, chủ đầu tư và người dân có lẽ vẫn còn chặng đường dài!

Liên quan đến bất đồng kéo dài giữa cư dân Khu đô thị Goldmark City và chủ đầu tư Công ty Việt Hân, thì một cuộc họp đã diễn cuối tháng 4/2022 nhằm giải quyết vấn đề. Trong đó, quyết định đáng qua tâm nhất là ông Ngô Ngọc Vân, Phó Chủ tịch UBND quận Bắc Từ Liêm đã chỉ đạo chủ đầu tư tạm dừng thi công tầng 5 - 40 toà C của dự án.

Công văn 1265 của UBND Quận Bắc Từ Liêm ngày 29/4 gửi Công an Quận, Phòng Quản lý Đô thị, chủ đầu tư và cư dân Goldmark City nêu rõ: Chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện các nội dung tại Kết luận thanh tra số 45 ngày 11/5/2021 của thanh tra Bộ Xây dựng; Văn bản số 1978 ngày 5/7/2021; số 3841 ngày 3/12/2021; số 647 ngày 11/3/2022, số 1190 ngày 22/4/2022 của UBND quận Bắc Từ Liêm. Đồng thời, nghiêm túc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả tại Quyết định số 5789 ngày 31/12/2020 và Quyết định số 3904 ngày 10/8/2021.

Đặc biệt, quận cũng chỉ đạo về quản lý đồng bộ giao thông trên địa bàn, giảm tình trạng ùn tắc giao thông vào giờ cao điểm và đảm bảo an toàn giao thông tại khu đô thị Goldmark City. UBND quận đề nghị chủ đầu tư hoàn thành các thủ tục để bàn giao Tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch kéo dài về cho Thành phố để quản lý, duy tu, duy trì theo quy định.

Dự án Goldmark City với hơn 12 ha được chủ đầu tư ví như không gian Singapore trong lòng Hà Nội nằm tại số 136 đường Hồ Tùng Mậu. Tuy nhiên, ngay sau khi dự án được bàn giao, hàng loạt sai phạm của Chủ đầu Việt Hân bắt đầu "lộ diện". Cũng là dự án ghi nhận nhiều phản ánh của cư dân tố chủ đầu tư lừa đảo.

Qua giới thiệu của Công ty Việt Hân, TNR Holdings Việt Nam (công ty thành viên của Tập đoàn Đầu tư TNG - tập đoàn kinh tế đa ngành, hoạt động trên các lĩnh vực như bất động sản, cho thuê bất động sản, dịch vụ, khách sạn và khu nghỉ dưỡng, năng lượng, nông nghiệp và tài chính – ngân hàng) là đối tác độc quyền quản lý, điều hành và phát triển dự án.

Thực tế, bất đồng giữa chủ đầu tư và cư dân đã kéo dài suốt gần 1 năm qua. Đã có gần nghìn chữ ký của người mua nhà tại dự án này khiếu nại về: Quyết định 5155 ký ngày 7/12/2021 của UBND TP Hà Nội chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khu C và tố cáo chủ đầu tư lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng; phản đối việc xây dựng khu C từ 5 tầng thành 40 tầng, gấp 8 lần so với thiết kế cũ. Theo đó, nhiều căn hộ sẽ mất view, mất hết tầm nhìn, giá căn hộ sẽ bị xuống thấp, đời sống sẽ bị ảnh hưởng.

Về vấn đề này, trao đổi với banduong.vn chủ đầu tư Việt Hân có lập luận riêng, theo Quyết định số 2106 ngày 11/5/2010 của UBND thành phố Hà Nội và dự án đầu tư được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chủ trương đầu tư tại văn bản số 508 ngày 05/04/2011; UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt dự án đầu tư tại Quyết định số 2901 ngày 21/4/2011, dự án Goldmark City gồm các phân khu K01, K02 (khu A, B - khu căn hộ) và khu C là tòa nhà cao 40 tầng với chức năng văn phòng - dịch vụ thương mại, công cộng, trạm y tế, trụ sở công an, trụ sở hành chính cấp phường, siêu thị, nhà hàng, khu vui chơi giải trí để phục vụ cư dân không có căn hộ chung cư.

Ngày 22/11/2019, UBND Thành phố Hà Nội có Thông báo số 1412 chỉ đạo chức năng công trình khu C thực hiện theo đúng chức năng, chỉ tiêu quy hoạch được xác định tại Quyết định số 2106 ngày 11/05/2010.

Tiếp đó, tại văn bản số 5019 ngày 16/10/2020, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã phê duyệt phương án kiến trúc công trình Khu C có chức năng văn phòng – dịch vụ - công cộng có chiều cao 40 tầng và 3 tầng hầm để xe, phù hợp với quy hoạch được phê duyệt ở Quyết định số 2106 ngày 11/5/2010 của UBND thành phố Hà Nội và Chủ trương đầu tư đầu tư được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại văn bản số 508 ngày 05/04/2011; Quyết định số phê duyệt dự án đầu tư số 2901 ngày 21/4/2011 của UBND TP Hà Nội.

Như vậy, chủ đầu tư vẫn khẳng định dự án được triển khai theo đúng phương án kiến trúc đã được phê duyệt và đảm bảo các thủ tục pháp lý khác theo quy định như phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường.

Nhưng phía dân cư cho biết, việc điều chỉnh xây dựng khu C là quyết định của chủ đầu tư và UBND Hà Nội, mà không hề lấy ý kiến từ những hộ cư dân bị ảnh hưởng trong khu. Cư dân nơi đây khẳng định: Khu C là khu trung tâm dịch vụ thương mại, khi mở bán dự án vào năm 2015 chủ đầu tư có quảng cáo, cũng như hình ảnh ở bìa hợp đồng mua nhà đều thể hiện có 5 tầng.

Tuy nhiên, theo chủ đầu tư, việc triển khai Khu C theo quyết định số 5155/QĐ-UBND ngày 7/12/2021 là hoàn thành toàn bộ dự án theo đúng quy hoạch và dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Bên cạnh đó, Quyết định số 5155 là quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư gia hạn tiến độ thực hiện dự án đến Quý IV/2023 chứ không thay đổi quy hoạch, thực hiện theo luật đầu tư nên không xin ý kiến cư dân.

Không chỉ vậy, còn rất nhiều vấn đề bất hợp lý khác của chủ đầu tư dự án khiến cho cư dân bức xúc đó là: Bỗng dưng biến khu sinh hoạt chung tại tầng 1 tòa R1 và R4 thành cửa hàng, siêu thị và ngân hàng để cho thuê. Hành vi này đã bị cơ quan chức năng xử phạt 275 triệu đồng và yêu cầu khôi phục nguyên hiện trạng trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận quyết định xử phạt vào tháng 12/2020. Tuy nhiên, đến nay đã hơn 1 năm trôi qua, chủ đầu tư vẫn chưa khôi phục lại hiện trạng như quyết định xử phạt yêu cầu. Bên cạnh đó, theo quy định, tất cả điều chỉnh quy hoạch so với quy hoạch gốc thì phải lấy ý kiến của cộng đồng cư dân. Nhưng tại Goldmark City đã điều chỉnh vài lần thay đổi công năng sử dụng, tăng quy mô dân số, tăng số căn hộ thì các cư dân đều không được lấy ý kiến. 

Ngược lại, phía Công ty Việt Hân lại cho rằng: "Trước đó đã cải tạo một phần diện tích sinh hoạt cộng đồng cho thuê làm siêu thị phục vụ nhu cầu sinh hoạt cho cư dân: "Tại tòa R1, việc sử dụng một phần sở hữu cộng đồng để làm siêu thị nhằm phục vụ đời sống cư dân. Theo thiết kế là sân chơi, không có tường xây Công ty đã đầu tư rất nhiều chi phí để cải tạo, sửa chữa, lắp đặt trang thiết bị, điều hòa, hệ thống PCCC, vách kính. Tại một số thời điểm, ban quản trị cư dân đã đồng thuận cho chủ đầu tư khai khác, ban quản trị cư dân thu tiền thuê, chủ đầu tư chỉ thu phí dịch vụ, nay đã phá dỡ để hoàn trả lại cho cư dân.

Tại tòa R4, diện tích sinh hoạt cộng đồng tại tầng R1 đã được chủ đầu tư và cư dân đồng thuận hoán đổi lên tầng 4 và bàn giao đầy đủ ngay từ ban đầu với đầy đủ trang thiết bị, như vậy chủ đầu tư không hề chiếm dụng diện tích sinh hoạt cộng đồng tại tòa R4. Đến nay, chủ đầy tư quyết định hoán đổi lại cho cư dân theo đúng yêu cầu của cơ quan chức năng và nhận lại phần diện tích tại tầng 4 đã bàn giao cho cư dân trước đây".

Cái lý "khó hiểu" của chủ đầu tư

Theo công văn khiếu nại quyết định số 5155 của UBND TP Hà Nội, cư dân đã nêu rõ: Chủ đầu tư đã báo cáo sai sự thật ở công văn ngày 27/2/2021 khi khẳng định nghiêm túc thực hiện các quyết định xử phạt của UBND TP Hà Nội và đã chấp hành pháp luật của nhà nước về trật tự xây dựng và sử dụng đất đai.

Đáng chú ý, sau khi thanh tra Bộ Xây dựng về kiểm tra và có kết luận vào ngày 11/5/2021 đã nêu rõ, thời điểm tháng 4/2021, chủ đầu tư chưa khắc phục nguyên trạng ban đầu đối với vi phạm tại các tòa R1, R4 là chưa thực hiện theo quyết định xử phạt của UBND TP Hà Nội. Như vậy, không hiểu lý do vì đâu mà UBND TP Hà Nội vẫn ra quyết định số 5155?

Theo quy hoạch ban đầu, tại Quyết định số 2106 ngày 11/5/2010 của UBND thành phố Hà Nội về phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án Goldmark City gồm 9 tòa chung cư cao 40 tầng với tổng số 3.841 căn hộ. Khu C là đất văn phòng, dịch vụ, công cộng. Tổng dân số 12.300 người. Thế nhưng, chỉ sau vài năm, Hà Nội lại ban hành Quyết định số 412/QĐ-UBND ngày 25/1/2016 phê duyệt cho phép điều chỉnh cơ cấu, số lượng căn hộ tại dự án.

Tại công văn số 171/2016/CV-VH do Tổng giám đốc Công ty Việt Hân Bùi Quang Tuấn ký năm 2016 còn khẳng định: “Tại thời điểm bàn giao căn hộ cho quý khách hàng, khu C vẫn chỉ có kế hoạch xây dựng không vượt quá 5 tầng. Và cam kết này đã được nhiều cư dân lập thành vi bằng, làm căn cứ quan trọng khi tiến hành khởi kiện chủ đầu tư tại tòa án. 

Mặc dù vậy, khi trao đổi với banduong.vn, chủ đầu tư vẫn khẳng định, trong hợp đồng mua bán với khách hàng thể hiện rõ, khu C thuộc phần sở hữu, sử dụng riêng của bên bán (chủ đầu tư), thể hiện trong Danh mục các công trình tiện ích thuộc sở hữu, sử dụng chung, riêng của các bên, do đó việc cư dân yêu cầu chủ đầu tư không được thi công xây dựng vượt quá 5 tầng là không phù hợp.Thực tế, hạ tầng dự án không hề quá tải, giao thông thuận lợi.

Và rồi, chủ đầu tư cứ như thế điều chỉnh quy mô trong "âm thầm". Năm 2016, dự án Goldmark City đã có một lần điều chỉnh quy hoạch tăng quy mô căn hộ cả khu thêm 944 căn hộ, tức là tăng thêm 2 tòa. Trong khi toàn bộ cơ sở hạ tầng vẫn giữ nguyên. Hiện, số căn hộ lên gần 5.000 căn hộ, tổng dân số lên tới khoảng 20.000 người, gần gấp đôi số dân đã được phê duyệt.

Đến ngày 22/11/2019, UBND TPHà Nội ra thông báo số 1412 về việc điều chỉnh khu C, dự án Goldmark City. Theo đó, dự án và khu C được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (lần 3) tại Quyết định số 5155 ngày 7/2/2021, điều chỉnh cho phép xây khu C thành khu văn phòng - dịch vụ - công cộng cao 40 tầng thay vì 5 tầng như trước (vấn đề đã được nói ở trên).

Quá bất bình với hành động chủ đầu tư, cư dân Golmark City liên tục phải căng băng rôn phản ánh chủ đầu tư không thực hiện cam kết với cư dân. Trước đó từ năm 2019, hàng trăm cư dân khu Sapphire thuộc dự án chung cư Goldmark City đã tập trung, căng băng rôn để phản đối việc chủ đầu tư không chịu bàn giao sổ hồng cũng như không chịu gặp gỡ, đối thoại với cư dân. Không những vậy, nhiều hộ dân không đồng ý đóng phí dịch vụ quá cao nên dẫn tới việc phía ban quản lý toà nhà yêu cầu cắt điện, nước của những hộ dân này. Đặc biệt, bàn giao chưa lâu nhưng liên tục vỡ hầm bể phốt khiến người dân bức xúc và thất vọng!

Cũng liên quan đến dự án này, năm 2021, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành kết luận thanh tra về công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tại dự án Gold Mark City. Cả 5 nhà chung cư đều thuộc khu đô thị Gold Mark, được đưa vào sử dụng trong giai đoạn 2017 – 2019. Khu đô thị này có 2 khu ký hiệu KO1 và KO2 với tổng kinh phí bảo trì được thu là hơn 256,8 tỷ (khu KO1 hơn 121,6 tỷ đồng đã bàn giao từ tháng 4/2019 - 3/2020, khu KO2 là hơn 135 tỷ đồng, được chuyển cho ban quản trị vào tháng 9/2020).

Theo Thanh tra Bộ Xây dựng, việc chủ đầu tư dự án Gold Mark City chuyển kinh phí bảo trì cho các ban quản trị khi hai bên chưa thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì là thực hiện không đúng Khoản 4, Điều 36 Nghị định 15 của Chính phủ.

Ngoài ra, kinh phí bảo trì của khu dịch vụ được xác định gần 17,2 tỷ đồng, chủ sở hữu phần diện tích dịch vụ đã nộp hơn 1,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư là Công ty Việt Hân chưa nộp hơn 15,2 tỷ đồng, việc này vi phạm Khoản 1, Điều 108 Luật Nhà ở 2014.

Theo phản ánh, chủ đầu tư còn mở tài khoản tại ngân hàng Maritime Bank để thu hộ 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư tại Gold Mark City. Bắt đầu thu từ năm 2017 nhưng đến thời điểm thanh tra tháng 11/2020, việc này vẫn chưa được thông báo cho Sở Xây dựng TP Hà Nội theo luật định.

Năm 2021, Việt Hân phát hành rất nhiều lô trái phiếu với khối lượng khoảng hơn 4.000 tỷ đồng. Năm 2020, Việt Hân đã phát hành hàng loạt lô trái phiếu có tổng giá trị lên đến 6.000 tỷ đồng chỉ trong hai ngày 27 và 28/8. Số trái phiếu này có kỳ hạn 7 năm và không có tài sản đảm bảo, thông tin về lãi suất và trái chủ không được công bố. Trước đó, khi Việt Hân bắt đầu cuộc chơi phát hành trái phiếu (năm 2017) thì công ty đã phát hành hơn 327 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn hai năm, thông qua 10 lô lẻ cho các nhà đầu tư cá nhân.