Trong báo cáo chiến lược vừa công bố, Bộ phận Phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) cho rằng, nửa cuối năm 2022, bên cạnh áp lực lạm phát, việc điều hành chính sách tiền tệ của NHNN sẽ là tâm điểm chú ý của thị trường.

“Tiền đồng có thể sẽ mất giá 2,2% vào cuối năm 2022. Đồng thời, NHNN cũng có thể sẽ thận trọng hơn trong việc nâng hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại trong nửa cuối năm nay. Chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng tín dụng của năm 2022 có thể dao động trong khoảng 15% -16%, giảm tốc so với mức 17% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2022”, nhóm phân tích nhận định.

Đối với ngành ngân hàng, rủi ro từ nợ tái cấu trúc do dịch COVID-19 có thể không đáng lo ngại tại các ngân hàng lớn. Tăng trưởng lợi nhuận 6 tháng cuối năm 2022 của các ngân hàng trong phạm vi nghiên cứu ở mức 38 - 39%.

Tuy nhiên, rủi ro tiềm ẩn của ngành ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp sẽ trở nên rõ ràng hơn vào năm 2023. Theo ước tính, 25% tổng số trái phiếu bất động sản đã phát hành sẽ đáo hạn vào năm 2022, trong khi 65% sẽ đến hạn vào năm 2023 và 2024. Rủi ro này sẽ thể hiện rõ hơn vào chất lượng tài sản của các ngân hàng từ năm 2023. 

“Chi phí huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang tăng lên, trong khi các khoản vay mua nhà có thời gian ân hạn 2020 - 2022 sẽ hết thời gian ưu đãi. Nguy cơ nợ xấu hình thành vào năm 2023 là có cơ sở khi các khoản thanh toán gốc và lãi đến hạn trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản bị thắt chặt”, chuyên gia SSI nhận định.

Nhóm phân tích cho rằng, trong ngắn hạn, việc thiếu vắng những hướng dẫn cụ thể trong triển khai có thể dẫn tới khó khăn cho thị trường bất động sản, do trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng và nếu không có các biện pháp xử lý kịp thời, có thể ảnh hưởng tới tâm lý chung của nhà đầu tư khi môi trường kinh doanh chuyển từ quá nóng sang quá lạnh.

Ngược lại, thị trường bất động sản cũng đang đối mặt với không ít rủi ro. Thứ nhất là tín dụng ngân hàng trở nên khó khăn hơn đối với cả chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà do lãi suất tăng và ít có khả năng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng. Thứ hai là kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp không còn sôi động như trước.

Thứ ba là nhu cầu đối với bất động sản nhà ở có thể suy yếu khi lãi suất cho vay tăng. Thứ tư là tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản (tỷ suất lợi nhuận gộp năm 2023) có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn. 

Tính đến 30/6/2022, NHNN cho biết, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn mức tăng tín dụng 9,35% chung toàn hệ thống. Dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%).

Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36.400 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm ngoái. Tỷ lệ nợ xấu là 1,54%, giảm so với mức 1,67% của năm 2021 do quy mô tín dụng tăng (14,07%).

Tính đến cuối tháng 5/2022, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 49,8% so với tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống, tăng 18,7% so với cuối tháng 12/2021.

Cũng trong báo cáo vừa qua công ty chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết, quy mô thị trường tính đến đầu quý III/2022 đạt khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, tương ứng gần 18,3% GDP và bằng 14,2% dư nợ tín dụng. Riêng giai đoạn 2019 - 2021 là thời điểm bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cả về giá trị và số lượt phát hành.

Chỉ tính riêng 3 năm trên, giá trị phát hành lên đến gần 1 triệu tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng phát hành từ 2005 - 2022 khiến quy mô/GDP tăng từ mức 7,3% trong năm 2018 lên gần 18,9% trong năm 2021. 

Xét về cơ cấu, nhóm ngân hàng và bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp, lần lượt chiếm 65% về giá trị và 60% về số lượng các đợt phát hành giai đoạn 2005 - 2022 do đây là hai ngành có quy mô và nhu cầu vốn lớn,...

Tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp và cơ cấu phát hành, mức lãi suất trái phiếu giao động từ 2,3% đến 23%. Trong đó nhóm bất động sản với đặc thù rủi ro cao có mức lãi suất bình quân cao nhất so với các nhóm ngành khác (quanh mức 10,9%), ở chiều ngược lại nhóm ngân hàng có mức lãi suất bình quân thấp nhất quanh mức 6,5%.

Xét về kỳ hạn phát hành, các trái phiếu chủ yếu có kỳ hạn 3 năm với mục địch đáp ứng vốn trung và dài hạn. Nhóm phân tích cho biết, phần lớn các doanh nghiệp lựa chọn phát hành theo hình thức phát hành riêng lẻ (tỷ lệ phát hành riêng lẻ thường đạt khoảng 85 - 95% tổng lượng phát hành) do để phát hành qua công chúng và quốc tế doanh nghiệp cần đáp ứng các yêu cầu khắt khe với chi phí cao hơn. 

Các nhà đầu tư là các tổ chức tín dụng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư hay công ty bảo hiểm chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu nhà đầu tư trái phiếu sơ cấp, trong khi nhà đầu tư các nhân chỉ chiếm khoảng 10% do giới hạn về quy mô và rào cản tiếp cận. Các tổ chức tín dụng hay các công ty chứng khoán vừa là bên phát hành cũng đồng thời cũng nắm giữ trái phiếu nhiều tổ chức khác nhằm đáp ứng các nghiệp vụ riêng.  

Nhóm phân tích cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản tích cực phát hành trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2018 – 2021 do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thông qua việc ban hành các quy định, thông tư mới.

Cụ thể, quy định về hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản theo hướng tăng lên 200% từ 01/01/2017 (từ mức 150%) theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn - Thông tư 08/2020/TTNHNN. Do đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản giảm dần từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2021.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ ngân hàng nên đã chuyển sang phát hành trái phiếu với lãi suất cao, thậm chí còn không yêu cầu tài sản đảm bảo và chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như đi vay ngân hàng.

Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong giai đoạn trên làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022 - 2026. Theo thống kê của KBSV, năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).

Theo đánh giá của nhóm phân tích, với diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bảy cao trong giai đoạn vừa qua cùng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn.

Đơn vị này dự báo, các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ thời gian tới bởi hai yếu tố. Thứ nhất, về mặt chính sách và thứ hai, nhu cầu của các nhà đầu tư cá nhân dự báo cũng sẽ giảm sút trong giai đoạn tới do mất niềm tin vào thị trường.

Nếu so với các nước trong khu vực, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Việt Nam vẫn còn tương đối thấp. Do đó, rủi ro chung đặt ra cho toàn bộ nền kinh tế không quá đáng kể. Tuy nhiên, rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp bất động sản đang hiện hữu. 

"Mặc dù doanh số bán hàng tốt trong giai đoạn 2019 - 2021 nhưng nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản khó có thể giảm nợ. Doanh nghiệp vẫn phải tích lũy và triển khai các dự án mới để có thể huy động thêm nguồn vay nợ nhằm trả nghĩa vụ nợ đáo hạn của trái phiếu đã phát hành từ các năm trước", chuyên gia KBSV nhận định.

Trong bối cảnh các tổ chức tín dụng là đối tượng mua số lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nếu doanh nghiệp vỡ nợ thì tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng đã mua trái phiếu sẽ gia tăng.