Tài sản đảm bảo: Chậm 20 năm, Bộ công an đang xem xét

Tháng 1/2022, Bộ Công an có văn bản yêu cầu UBND TP Hà Nội và một số Sở liên quan cung cấp hồ sơ về 11 dự án của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Trong danh sách đó có Dự án Tân Hoàng Minh Nam Đại Cồ Việt (Tân Hoàng Minh Đại Cồ Việt – D’. Jardin Royal). Đây là dự án đang được sales của công ty con và Tân Hoàng Minh bán lẻ trái phiếu khắp nơi với mục tiêu "bán trái phiếu để lấy tiền làm dự án". 

Tân Hoàng Minh Nam Đại Cồ Việt được Hà Nội giao CTCP Tu tạo và Phát triển Nhà triển khai từ năm 2002 nhưng chậm tiến độ suốt nhiều năm. Theo quy hoạch, trên dải đất này sẽ xây dựng 7 tòa nhà cao 11 - 24 tầng với tổng diện tích sàn là 29.000 m2 cùng các công trình công cộng, văn phòng làm việc của các cơ quan và các khu dịch vụ dân sinh. 

Chủ đầu tư Tân Hoàng Minh Nam Đại Cồ Việt là doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, cũng là doanh nghiệp bỏ 700 tỷ đồng cọc trúng thầu khu đất Thủ Thiêm ngày 10/12/20221. Đồng hành đầu tư kinh doanh dự án là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã tham gia và trúng đấu giá ô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức thuộc TP.HCM. Diện tích ô đất này là 10.060 m2 với giá 24.500 tỷ đồng tính ra một mét vuông đất giá 2,45 tỷ đồng

Trong danh sách 11 dự án Bộ Công an đang xem xét, Ngôi Sao Việt cũng là chủ đầu tư của Khu đô thị Vinhomes D’. Capitale Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy. Dự án có diện tích khoảng 5 ha và 400.000 m2 sàn xây dựng. Dự án bao gồm 6 tòa tháp (4 tòa căn hộ chung cư và hai tòa căn hộ Soho) nằm ngay ngã tư Trần Duy Hưng, Phạm Hùng, Khuất Duy Tiến, Đại lộ Thăng Long. Dự án đã được bàn giao từ năm 2019 với khoảng 2.000 căn hộ. Đây cũng là dự án nhiều vấn đề như từng bị đình chỉ thi công, khách hàng từ chối nhận nhà,…

Theo số liệu gửi tới Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), năm 2019 Ngôi Sao Việt đạt mức lợi nhuận sau thuế 271 tỷ đồng. Trong năm này, doanh nghiệp này phát hành hai lô trái phiếu theo hình thức riêng lẻ tổng giá trị 2.700 tỷ đồng với thời gian đáo hạn vào 2025 – 2026. Giữa năm 2018, Ngôi Sao Việt cũng đã phát hành 1.300 tỷ đồng trái phiếu nhưng đã đáo hạn vào cuối năm 2019. 

Tại thời điểm kết thúc năm 2020, tổng tài sản trên sổ sách của Tân Hoàng Minh không đủ 1 tỷ USD, cụ thể là 20.052 tỷ đồng. Vốn điều lệ công ty 10.000 tỷ đồng. Phía Ngôi Sao Việt, tổng tài sản ghi nhận 7.605 tỷ đồng cùng thời điểm; vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng. 

Khách hàng yên tâm vì có VietinBank...

Quay lại với Dự án Tân Hoàng Minh Nam Đại Cồ Việt, theo văn bản mới đây nhất của UBND thành phố Hà Nội gửi tới các Sở, Cục thuế, Công an thành phố, quận Hai Bà Trưng hồi tháng 1/2021, dự án cần phải thẩm định rất nhiều vấn đề. Nhưng theo sales, dự án này chính là tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu 1.900 tỷ đồng Ngôi Sao Việt đang phát hành. Dự án có thể sẽ sớm được khởi công trong năm 2022; tuy nhiên, cũng chưa biết thời điểm chính xác.

Tuy vậy, sales bán trái phiếu nhấn mạnh: “Tài sản đảm bảo là dự án lớn tại vị trí mặt tiền quận Hai Bà Trưng, tài sản đảm bảo này lại được ngân hàng lớn là VietinBank quản lý, nên khách mua trái phiếu hoàn toàn yên tâm”.

Dự án trên có tổng mức đầu tư 1.073 tỷ đồng. Từ năm 2021, Ngôi Sao Việt đã chào bán lô trái phiếu 1.900 tỷ đồng với kỳ hạn 60 tháng để tái khởi động dự án này. Theo thẩm định của Công ty TNHH Thẩm định giá Ecomax hồi tháng 8/2021, dự án hình thành trong tương lai có trị giá 2.146 tỷ đồng.

Trái phiếu doanh nghiệp thường là dòng vốn dài hạn, tối thiểu kỳ hạn 1 năm. Trái phiếu dành cho bất động sản phải ít nhất 2-3 năm kỳ hạn, bởi vốn làm dự án cần đảm bảo cho đến khi dự án được hoàn thiện.

Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu

Theo Hợp đồng Quản lý tài sản đảm bảo được ký vào tháng 9/2021 giữa Ngôi Sao Việt và Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank), tài sản đảm bảo trái phiếu là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh với Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Nam Đại Cồ Việt theo hợp đồng đặt cọc ngày 2/8/2021 giữa Nam Đại Cồ Việt và Công ty TNHH Đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt; và quyền sở hữu 200 tỷ đồng vốn điều lệ tương đương 12,5% vốn tại Ngôi Sao Việt do ông Lê Mạnh Dũng góp vốn.

Trái phiếu Tân Hoàng Minh đang rao bán lẻ có rất nhiều vấn đề. Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, trái phiếu doanh nghiệp thường được cho là dòng vốn dài hạn, tối thiểu 1 năm. Trái phiếu dành cho bất động sản phải ít cũng phải 2-3 năm bởi vốn làm một dự án bất động sản cần đảm bảo cho đến khi dự án được hoàn thiện.

Thế nhưng, phát hành trái phiếu để làm dự án của Tân Hoàng Minh lại chấp nhận cho khách hàng mua với kỳ hạn 1 tháng, hạn mức 50 triệu đồng, lãi suất 7-12%/năm tuỳ từng kỳ hạn,…cho thấy "cơn khát tiền" của chủ đầu tư này đã ở mức báo động. Tuy vậy, không hiểu tại sao một ngân hàng lớn của VietinBank lại sẵn sàng đồng hành với lô trái phiếu rủi ro này?

Theo tìm hiểu, VietinBank phát hành thành công 14.422 tỷ đồng trái phiếu năm 2021. VietinBank cũng là ngân hàng có khối lượng phát hành trái phiếu ra công chúng lớn nhất trên thị trường trong số các tổ chức tín dụng thực hiện chào bán trên thị trường năm 2021. Thành công của các đợt chào bán trái phiếu riêng lẻ cũng như trái phiếu ra công chúng tiếp tục khẳng định uy tín và vị thế của VietinBank trên thị trường tài chính. 

Trái phiếu VietinBank không chỉ là sản phẩm đầu tư trong nỗ lực đa dạng hóa dịch vụ cung cấp cho khách hàng, mà còn là hàn thử biểu cho sự tin tưởng, cam kết đồng hành lâu dài của người dân, doanh nghiệp đối với thương hiệu và kết quả hoạt động của ngân hàng.

VietinBank cho biết niêm yết trái phiếu phát hành theo quy định để tạo sự thanh khoản tốt hơn cho nhà đầu tư, góp phần phát triển thị trường chứng khoán sôi động với nhiều mã hàng tốt, đúng theo định hướng phát triển của Chính phủ.

Từ cuối năm 2021, giới chuyên gia đã tăng mạnh cảnh báo rủi ro khi các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu ồ ạt. Trái phiếu mới phát hành để trả nợ trái phiếu cũ, mua bán chéo trái phiếu giữa các ngân hàng và công ty con; phát hành trái phiếu để đảo nợ,…

Sau vụ thổi giá đất Thủ Thiêm và bỏ cọc; Cục Thanh tra, giám sát ngân hàng I đề nghị tổng giám đốc ngân hàng báo cáo thực trạng cấp tín dụng gồm cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu… đối với các doanh nghiệp và cá nhân để tham gia đấu giá các lô đất này.

Tháng 12/2021, Bộ Tài chính cho biết cơ quan này đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Theo Bộ Tài chính, bên cạnh việc hoàn thiện khung khổ pháp lý, bộ tiếp tục chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và các đơn vị chức năng tăng cường việc quản lý, giám sát, triển khai các đoàn thanh tra, kiểm tra việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, các tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Đầu năm 2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Tài chính tăng cường giám sát, quản lý hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản và chứng khoán, những lĩnh vực tăng nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro.