Nhiều cư dân tại các KĐT mới ở Hà Nội kêu khổ khi bỏ tiền tỷ ra mua căn hộ chung cư cao cấp nhưng những trải nghiệm trong cuộc sống không được như kỳ vọng tối thiểu vì thiếu chỗ đỗ xe. Do tính chất công việc, nhu cầu sinh hoạt gia đình, chủ phương tiện không đủ thời gian chờ đợi đội khi vô tình hoặc cố ý đỗ xe sai quy định. Bảo vệ tòa nhà, chung cư, khu đô thị được giao trách nhiệm quản lý nội khu buộc phải khóa bánh xe nếu phát hiện có sai phạm; nếu không họ sẽ bị ban quản trị khiển trách hoặc trừ lương,...Mâu thuẫn nảy sinh từ đó.

Tháng 6 năm ngoái, một cặp vợ chồng đỗ ô tô sai vị trí trong một khu đô thị thuộc quận Nam Từ Liêm. Chiếc xe bị khóa bánh, hai người tìm cách phá khóa nhưng bị bảo vệ ngăn lại. Sau một hồi tranh cãi gay găt, cặp vợ chồng trên đã đánh vào mặt nam bảo vệ.

Tình huống tương tự xảy ra tháng 8/2022, một người phụ nữ mắng chửi bảo vệ sau khi biết xe của mình bị khóa bánh. Theo một số người dân sống trong khu đô thị, việc các chủ xe cãi cọ, phản ứng với bảo vệ khi ô tô đỗ sai quy định bị khóa là chuyện phổ biến nhiều năm qua. Gần đây nhất, ngày 28/3/2023, một nam bảo vệ Khu đô thị cao cấp ở huyện Gia Lâm bị tài xế tông tử vong sau khi nhắc nhở việc đỗ xe sai quy định.

Không chỉ các cư dân quan tâm, sau khi những vụ việc trên được đăng tải trên các diễn đàn mạng xã hội, các cuộc tranh luận diễn ra rất sôi nổi. Nhiều ý kiến cho rằng bảo vệ khu đô thị khóa bánh ô tô của người khác là lạm quyền và xâm phạm vào tài sản. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng ban quản trị hoàn toàn có quyền khóa bánh theo quy định riêng của nội khu khi tài xế là cư dân hoặc khách đỗ sai quy định. 

Luật sư Lê Hồng Hiển

Luật sư Lê Hồng Hiển - Giám đốc Hãng luật Lê Hồng Hiển cho biết, Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, một trong những hành vi bị nghiêm cấm đó là: Lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung dưới mọi hình thức; sử dụng phần diện tích thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng. Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung bởi các Thông tư 22, 28, 06 và 07) thì đối với mỗi Khu chung cư (bao gồm: Nhà chung cư, Toà nhà chung cư, Cụm nhà chung cư) sẽ đều phải ban hành Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Một trong những nội dung bắt buộc phải có trong mỗi Bản nội quy đó là: “Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư; quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và chế tài xử lý các hành vi vi phạm”.

Thông tư số 02 không quy định các chế tài xử lý cụ thể được phép áp dụng khi xảy ra hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng Nhà chung cư, dẫn đến 2 luồng ý kiến tranh cãi gay gắt. Một bên ủng hộ, một bên cho rằng việc này là sai quy định.

"Dựa trên việc nghiên cứu các văn bản pháp lý về vấn đề này, tôi xin đưa ra quan điểm đánh giá như sau: Việc khóa bánh và xử phạt xe đỗ sai quy định cần phải căn cứ vào bối cảnh, vụ việc cụ thể. Trước hết, về tình trạng một số Ban quản lý ở các Khu chung cư/đô thị xử phạt tiền đối với các chủ phương tiện đỗ sai quy định trong Khu chung cư là không được phép, không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi không giống với việc phạt vi phạm Hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật thương mại, đó là sự thoả thuận của các bên khi giao kết Hợp đồng và khi sự kiện vi phạm xảy ra thì Bên bị vi phạm có quyền phạt Hợp đồng đối với Bên vi phạm.

Còn đối với việc xử phạt các chủ phương tiện đỗ xe sai quy định trong Khu chung cư/Khu đô thị, đây là hành vi lạm quyền, không đúng quy định pháp luật. Bởi việc xử phạt chỉ được tiến hành bởi người có thẩm quyền của Cơ quan Nhà nước. Ban quản lý hay nhân viên bảo vệ ở các Khu chung cư/Khu đô thị không có thẩm quyền xử phạt đối với các vi phạm nêu trên.Kể cả trong trường hợp Khu chung cư đó ban hành nội quy (được thông qua hợp pháp tại Hội nghị nhà chung cư) quy định về hình thức/mức xử phạt thì quy định xử phạt đó cũng không có hiệu lực áp dụng đối những người không phải cư dân" - Luật sư Hiển cho biết

Xử lý hành vi đỗ sai quy định bằng hình thức khoá bánh xe, cần phân biệt 2 trường hợp:

Trường hợp thứ nhất, hành vi vi phạm xảy ra có nằm trên vị trí/phần đất thuộc sở hữu chung của các các đồng chủ sở hữu chung cư hay không?

Nếu thuộc sở hữu chung thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền thay mặt chủ sở hữu (cư dân) để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư (ví dụ vị trí đỗ xe phòng cháy chữa cháy, khu vực trước sảnh toà nhà, đường dẫn ra vào sảnh…). Trong đó có quyền xử lý hành vi đỗ sai vị trí bằng hình thức khoá bánh xe theo quy định tại Nội quy đã ban hành, quy định tại Khoản 2 Điều 9 và Điểm d khoản 1 Điều 41 Thông tư số 02.

Hình thức xử lý này được phép áp dụng đối với cả chủ sở hữu chung cư (cư dân), người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư. Thẩm quyền và hình thức xử lý nêu trên là cần thiết, phù hợp với Thông tư 2 và không trái với các quy định pháp luật liên quan.

Trường hợp thứ hai, hành vi vi phạm xảy ra không thuộc vị trí/phần đất thuộc sở hữu chung của các các đồng chủ sở hữu chung cư (có thể thuộc các công trình, hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải/đã bàn giao cho Nhà nước) thì việc phạt tiền hay khoá bánh xe đều không được phép và sai so với quy định pháp luật như đã phân tích ở trên. Trong trường hợp này, tuỳ theo tính chất mức độ vi phạm của các cá nhân/Ban quản lý Toà nhà thì các chủ phương bị khoá bánh có thể tố giác ra cơ quan công an hoặc khởi kiện ra toà án có thẩm quyền để giải quyết và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).