Trung tâm thương mại sẽ hướng đến nhu cầu cao của khách hàng

Theo báo cáo của Savills, từ khi hoạt động thương mại được mở cửa trở lại vào đầu tháng 10, thị trường bán lẻ tại Hà Nội trong ba tháng cuối năm đã ghi nhận những tín hiệu tích cực, thúc đẩy sự hồi phục của ngành. Quý IV/2021 chứng kiến sự quay đầu đi lên của chỉ số GRDP và doanh thu bán lẻ với mức tăng trưởng lần lượt là 6,7% theo quý và 8,5% theo năm. Những con số này là dấu hiệu cho thấy sự trở lại trong nhu cầu tiêu dùng của người dân.

Sự bùng nổ của hình thức kinh doanh trực tuyến đã làm thay đổi thói quen mua sắm của người tiêu dùng, đặc biệt là trong bối cảnh hạn chế đi lại. Với tính linh hoạt, tiện lợi và chất lượng giao hàng cải thiện, người dân đã tự tin hơn khi mua sắm trên mạng. Theo Vietnam Credit, năm 2021 chứng kiến tốc độ phát triển của thị trường thương mại điện tử ở mức 18% theo năm, đưa Việt Nam dẫn đầu trong số các nước Đông Nam Á về sự tăng trưởng của mô hình kinh doanh này.

Số liệu của Euromonitor International cũng chỉ ra rằng, trong khi giá trị bán lẻ ngoài cửa hàng tăng 24% mỗi năm trong giai đoạn 2017-2021, giá trị bán lẻ tại cửa hàng tăng ở mức khiêm tốn hơn là 2% mỗi năm. Tiềm năng của mô hình kinh doanh qua mạng đã hướng các doanh nghiệp chú trọng đầu tư vào kênh trực tuyến hơn và giảm dần quy mô cửa hàng vật lý của họ. 

Do khách hàng ngày càng được tiếp cận nhiều kênh bán lẻ như thương mại điện tử, các TTTM không thể dừng lại ở công năng truyền thống là mua sắm đơn thuần. Thay vào đó, các trung tâm này cần đáp ứng được những nhu cầu về mua sắm, giải trí, giao tiếp xã hội và ăn uống của khách hàng. Theo đó, dù TTTM đa năng đã xuất hiện trên thị trường, nhà phát triển bất động sản vẫn cần lưu ý về cơ cấu và phân bổ mặt bằng để đáp ứng xu thế mới.

Tâm lý của người dân cũng xuất hiện nhu cầu tăng cao về các sản phẩm và dịch vụ chăm sóc sức khoẻ. Theo khảo sát của InFocus vào tháng 10/2021, đây là một trong ba lĩnh vực duy nhất ghi nhận mức tăng trưởng tiêu dùng dương vào năm 2021, và dự kiến sẽ kéo dài đà tăng năm 2022, đạt mức chi tiêu là 23 tỷ USD. Xu hướng này sẽ mở ra cơ hội phát triển cho các sản phẩm và dịch vụ như trung tâm thể dục, spa, phòng khám hay hiệu thuốc.

Theo CBRE Việt Nam, mặc dù thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án khai trương trong năm 2021. Tuy nhiên, dự kiến trong các năm 2022-2024, sẽ có khoảng thêm gần 300.000 m2 sàn bán lé gia nhập thị trường, tương đương với 30% tổng nguồn cung. Các dự án mới này vẫn tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, tại phía Bắc và Nam thành phố và các khu vực lân cận sẽ có thêm các lựa chọn để mua sắm và sử dụng dịch vụ khi hai dự án với quy mô lớn là Lotte Mall Hà Nội và Aeon Mall Hoàng Mai hoàn thiện và đi vào hoạt động (dự kiến khai trương năm 2023-2024). 

Theo đó, giá chào thuê trung bình được kỳ vọng tăng 1,5-2% trong năm tới trong khi tỷ lệ trống tăng 3 điểm phần trăm. Bên cạnh đó, sự phục hồi của doanh số bán lẻ được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường bán lẻ cho thuê trong các tháng tới. Với việc các biện pháp giãn cách xã hội đã dần được nới lỏng và chiến dịch tiêm chủng mũi tăng cường đang được khẩn trương triển khai, thị trường bán lẻ được dự đoán sẽ phục hồi và khởi sắc hơn trong năm tới.

Đã khép lại năm gian khó

Năm 2021 là một quãng thời gian đầy khó khăn và thử thách với thị trường bán lẻ tại Việt Nam. Những tháng cuối năm 2021, thị trường bán lẻ ghi nhận những tín hiệu khởi sắc trong nhu cầu mua sắm cùng các xu hướng tiêu dùng được dự báo sẽ thúc đẩy đà phục hồi của thị trường. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hồi phục thị trường bất động sản bán lẻ trong năm 2022.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một tại các trung tâm thương mại (TTTM) ngoài trung tâm tiếp tục giảm do một số dự án có tỷ lệ trống cao giảm giá để giữ chân khách thuê, cũng như hỗ trợ các khách thuê do tình hình dịch diễn biến phức tạp. Giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một khu vực ngoài trung tâm đạt 24 USD/m2/tháng, giảm 0,2% theo quý và giảm 3,3% theo năm.

Về tỷ lệ trống, dù thành phố vẫn ghi nhận một số cửa hàng mới trong quý IV/2021, tuy nhiên tỷ lệ trống tại Hà Nội vẫn ở mức cao 16,8%, tăng 1,8 điểm phần trăm theo quý và tăng 4,3 điểm phần trăm theo năm. Một số TTTM tại khu vực Long Biên và xa trung tâm hơn như Nam Từ Liêm, Hà Đông tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống cao từ 40 đến 45%.

Tại khu vực trung tâm, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng một ghi nhận tăng nhẹ, đạt 106 USD/m2/tháng, tăng 3% theo quý và giảm gần 2% theo năm. Dù vậy, tỷ lệ trống tại khu vực Trung tâm lại tăng nhẹ trung bình ở mức 12,9%, tăng 2,4 điểm theo quý và giảm 1,4 điểm so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám Đốc Bộ phận Cho Thuê Thương Mại Savills Hà Nội cho rằng thời gian vừa qua thị trường chứng kiến nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa hoặc di dời mặt bằng tại các tầng khối đế TTTM của các tòa chung cư. Bởi vậy, một số dự án buộc phải chuyển đổi công năng thành văn phòng cho thuê hoặc mô hình văn phòng làm việc chia sẻ (co-working space) để giải quyết bài toán mặt bằng trống. Bên cạnh giải pháp đó, chủ đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng cơ cấu mặt bằng, phân bổ khách thuê và những hoạt động thu hút khách ghé thăm thì mới có thể đảm bảo tỷ lệ lấp đầy và duy trì hoạt động kinh doanh hiệu quả tại dự án.

Theo báo cáo của Savills, tình hình dịch bệnh kéo dài khiến cho ngành bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng trưởng âm. Doanh thu của ngành năm 2021 đạt gần 4.790 tỷ đồng, giảm 3,8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, thành phố Hà Nội chứng kiến mức giảm 4,6% so với cùng kỳ năm trước do nhiều doanh nghiệp buộc phải dừng hoạt động kinh doanh vì dịch bệnh.

Việc buôn bán kém khởi sắc cũng được phản ánh qua tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản bán lẻ trong năm vừa qua. Cụ thể, công suất cho thuê tại Hà Nội đạt 92%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý và theo năm. Các nhà đầu tư đang gặp nhiều khó khăn trong việc lấp đầy mặt bằng kinh doanh. 

Trái ngược với các phân khúc ở khu vực trung tâm, phân khúc cao cấp của bất động sản bán lẻ vẫn ghi nhận tình hình hoạt động khả quan trong năm 2021, đặc biệt xung quanh khu vực lõi trung tâm Hà Nội. Bất chấp việc giá thuê bị đẩy lên 15% so với cùng kỳ năm 2020 do nguồn cung hạn chế, những giao dịch cho thuê mặt bằng nhỏ ở Tràng Tiền Plaza, Metropole Arcade hay Pacific Place cho thấy các thương hiệu cao cấp vẫn mong muốn mở rộng quy mô kinh doanh. Điều này phản ánh niềm tin của các nhãn hiệu cao cấp đối với khả năng phát triển của thị trường Việt Nam.