Sacombank có vai trò gì trong vòng xoáy tín dụng ở dự án Sài Gòn Bình An

Ông Dương Công Minh "phạm" toàn bộ quy trình khi cấp vốn cho Sài Gòn Bình An

Các ngân hàng khi cấp tín dụng cho khách hàng rất quan tâm vào việc thẩm định điều kiện cho vay. Bởi, đây được coi là chiếc phao cứu sinh quan trọng cho các ngân hàng khi có rủi ro xảy ra. Nhưng mới đây, kiểm tra hồ sơ cấp tín dụng của 16 khách hàng tại thời điểm 31/8/2018, dư nợ là 15.218 tỷ đồng, chiếm 6,2% tổng dư nợ ngân hàng Sacombank, Thanh tra Chính phủ phát hiện nhiều thiếu sót, vi phạm trong việc thẩm định điều kiện cho vay; thực hiện phân loại nợ không đúng quy định. Đáng nói, Sacombank đã cho 9 doanh nghiệp vay với dư nợ bằng 48,52% vốn tự có của ngân hàng, lên tới 9.262 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp này gồm Công ty cổ phần Him Lam Thủ Đô, Công ty cổ phần Đầu tư Hồng Bàng, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bảo Lộc, Công ty cổ phần Đầu tư TMDV Nam Thắng, Công ty cổ phần Thương mại xây dựng Công Phúc, Công ty cổ phần Hạ tầng Bảo Tín, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Việt Phú Mỹ, Công ty cổ phần Việt Hà và Công ty cổ phần Hiệp Ân. Số doanh nghiệp trên vay vốn rồi nhận chuyển nhượng và đầu tư vào cùng một dự án - dự án khu đô thị Sài Gòn Bình An.

Theo kết luận thanh tra, 9 doanh nghiệp này không có mối quan hệ liên quan theo quy định Luật các Tổ chức tín dụng, không trực tiếp thực hiện dự án, mà vay vốn để chuyển cho bên thứ ba qua hình thức ký hợp đồng nguyên tắc về chuyển nhượng các phân khu thuộc dự án.

Trong khi đó, ngân hàng chỉ thẩm định năng lực tài chính với khách hàng vay vốn thay vì đơn vị thực hiện dự án. Việc này dẫn tới tiềm ẩn rủi ro cho ngân hàng do đến thời điểm thanh tra, dự án đang khó khăn về pháp lý đất đai, làm tăng chi phí lãi vay, ảnh hưởng chất lượng tín dụng, kết quả kinh doanh của Sacombank.

Đáng chú ý, hồ sơ vay vốn của 9 khách hàng nêu trên có nhiều thiếu sót, vi phạm như một số khách hàng cung cấp số liệu cho Sacombank sai lệch so với số liệu cung cấp cho cơ quan thuế.

Sacombank cũng chưa kiểm soát chặt chẽ việc một số khách hàng cùng vay vốn tại ngân hàng này và ngân hàng khác để giải ngân cho hợp đồng chuyển nhượng phân khu thuộc dự án khu đô thị Sài Gòn Bình An của Công ty SDI.

Việc kiểm tra sau cho vay chưa ghi nhận, đánh giá đầy đủ tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, khó khăn về pháp lý của dự án; Rủi ro, bất cập trong việc xác định tính pháp lý của tài sản bảo đảm dùng thế chấp cùng cho khoản vay của 9 khách hàng nêu trên trong khi dự án chưa có đầy đủ các hồ sơ pháp lý về quyền sở hữu...

Trên thị trường, sau kết luận thanh tra được công bố, đến ngày 14/7, cổ phiếu STB đối mặt áp lực xả hàng quyết liệt khiến thị giá trong phiên có lúc chạm sàn 27.900 đồng và thanh khoản lên mức kỷ lục hơn 2.100 tỷ đồng. Khối ngoại bán gần 11 triệu cổ phiếu, trong khi mua vào chưa đến 2 triệu cổ phiếu là một trong những nguyên nhân khiến STB có phiên giảm mạnh nhất trong vòng 4 tháng trở lại đây và đứng đầu danh sách những cổ phiếu tác động tiêu cực nhất đến chỉ số đại diện cho sàn TP HCM.

Him Lam Thủ đô là đơn vị thành viên của Him Lam Group do ông Dương Công Minh là người sáng lập, và có nhiều năm giữ chức Chủ tịch HĐQT. Năm 2017, ông Dương Công Minh chính thức là Chủ tịch HĐQT Sacombank. Cuối năm 2017, thời điểm Sacombank đang cho Him Lam Thủ đô vay tín dụng, cổ đông sở hữu 80% cổ phần Him Lam Thủ đô là ông Nông Đàm Thắng - thành viên Ban kiểm soát của Him Lam Group. CTCP Đầu tư Hồng Bàng cũng là thành viên của Him Lam Group.

Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Bảo Lộc tham gia thương vụ góp vốn lập CTCP Đầu tư Long Biên (Lobico). Sau này, phần lớn cổ phần của Lobico đều thuộc về người nhà của ông Dương Công Minh, như ông Trần Văn Tĩnh (anh họ ông Minh, sở hữu 48,5% vốn điều lệ), và bà Dương Thị Liêm (em gái ruột ông Minh, sở hữu 36,5% vốn điều lệ), tại thời điểm 2014. Công ty CP Thương mại xây dựng Công Phúc, tháng 7/2020, Him Lam Land - đã thế chấp hơn 10 triệu cổ phiếu STB của Sacombank để đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn của công ty này.

Như vậy, ông Dương Công Minh đã chấp nhận lấy chính công ty con, công ty sân sau làm tài sản thế chấp để hợp thức hoá tài sản đảm bảo khoản vay khủng về Dự án Sài Gòn Bình An. Như vậy, dòng tiền chưa chắc đã có thật vì bản chất vốn Sacombank còn đọng tại nhiều dự án Him Lam. Thứ nữa, kết luận Thanh tra Chính phủ thời điểm 2018, dự án nhiều năm nay còn vướng chưa hoàn thiện, liên quan đến nhiều đơn vị sai phạm như ngân hàng SCB và Vạn Thịnh Phát. Trong khi dự án này lại được một ngân hàng khác dùng làm tài sản đảm bảo cho nhiều lô trái phiếu lớn...

... Sài Gòn Bình An đi theo hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu về Techcombank?

Khu đô thị Sài Gòn Bình An được mệnh danh là dự án tỷ đô với quy mô 117,4ha tại phường An Phú, trung tâm TP HCM. Dự án được Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định thu hồi đất từ năm 2001, với diện tích ban đầu là 137,44ha. Đến tháng 10/2015, TP Hồ Chí Minh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, theo đó giảm diện tích dự án về còn 117,4ha. 

Sài Gòn Bình An từng được các sàn bất động sản giới thiệu là dự án lớn do HimLam Group đầu tư. Tuy nhiên, từ đầu năm 2020, khả năng dự án đã đổi chủ khi những vị trí chủ chốt của SDI thay đổi. Theo tìm hiểu, chủ đầu tư Sài Gòn Bình An là CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI CORP) thành lập năm 1999. Chủ sở hữu/người đại diện theo pháp luật là ông Dương Minh Hùng. Tại thời điểm tháng 6/2016, vốn điều lệ công ty là 845 tỷ đồng, trong đó vốn ngoại chiếm 49%. Đến giữa năm 2016, công ty tăng vốn lên 3.845 tỷ đồng, nguồn vốn tư nhân chiếm 100%.

Vào cùng thời điểm này, SDI CORP liên tục thế chấp dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An tại 8 chi nhánh của Sacombank gồm Chi Nhánh Trung Tâm, chi nhánh Sài Gòn, chi nhánh Bến Thành, chi nhánh Gò Vấp, chi nhánh Quận 12, chi nhánh Chợ Lớn, chi nhánh Củ Chi, chi nhánh Quận 8.  

Tới đầu năm 2020, ông Bùi Đức Khoa (1974) được chọn vào ghế Chủ tịch HĐQT và người đại diện theo pháp luật của SDI Corp. Ông Khoa cũng đứng tên tại nhiều thành viên khác trong hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát Group như Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Đô thị Ngọc Viễn Đông, CTCP Pupreme Power, CTCP Star Hill, CTCP Natural Hill...

Đặc biệt, tới giữa năm 2021, bà Mai Thị Kim Oanh, cựu Trưởng Ban kiểm soát của Masterise Homes được chọn thay thế ông Bùi Đức Khoa làm Chủ tịch HĐQT và người đại diện theo pháp luật của SDI Corp. Đáng chú ý, dù rời ghế Chủ tịch HĐQT, song ông Bùi Đức Khoa vẫn giữ vị trí Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật tại SDI Corp đến tháng 5/2022.

Đến đầu năm 2022, Masterise Group đã công bố thông tin liên quan đến kế hoạch phát triển dự án Sài Gòn Bình An với tên gọi mới là The Global City và Masterise chính thức là chủ mới của dự án này.

Cùng với diễn biến thay đổi cơ cấu thượng tầng, dòng vốn mạnh mẽ đã chảy vào Dự án Sài Gòn Bình An. Theo thống kê từ HNX, từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022, có 7 doanh nghiệp thuộc liên quan đến Masterise (gồm CTCP WorldWide Capital, CTCP Air Link, CTCP Xây Dựng Kiến Hưng Thịnh, CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp), CTCP Hoàng Phú Vương, CTCP Osaka Garden và CTCP Hoa Phú Thịnh) đã huy động hơn 32.900 tỷ đồng qua kênh trái phiếu.

Trong đó, CTCP Hoàng Phú Vương phát hành lô trái phiếu HPVCB2125001 với giá trị phát hành 4.670 tỷ đồng (gấp hơn 5,8 lần vốn chủ sở hữu) và CTCP Hoa Phú Thịnh phát hành lô trái phiếu mã HPTCB2125001 với giá trị phát hành 3.130 tỷ đồng (gấp gần 11,2 lần vốn chủ sở hữu).

Còn CTCP Osaka Garden đã phát hành lô trái phiếu có mã là OSGCB2122001 (trị giá 3.400 tỷ đồng) vào tháng 7/2021 và đến tháng 10 cùng năm, công ty này phát hành thêm lô trái phiếu mã OSGCB2123002 (trị giá 4.300 tỷ đồng). Như vậy, chỉ trong vòng 3 tháng Osaka Garden đã huy động 7.700 tỷ đồng từ kênh trái phiếu (gấp 28,5 lần vốn chủ sở hữu).

Đáng chú ý, cả 4 lô trái phiếu trên đều có tài sản đảm bảo là các tài sản, quyền và lợi ích liên quan đến dự án thành phần thuộc dự án Sài Gòn Bình An của CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp).

Cập nhật đến tháng 7/2023, Osaka Garden đã tất toán lô trái phiếu OSGCB2122001 vào ngày 30/7/2022, còn lại 4.300 tỷ đồng thuộc mã OSGCB2123002 sẽ được đáo hạn vào tháng 10/2023. Trong khi đó, 2 lô trái phiếu còn lại của CTCP Hoa Phú Thịnh và CTCP Hoàng Phú Vương sẽ đáo hạn vào năm 2025.

Không dừng lại ở đó, đến ngày 30/3/2022, có thêm 3 doanh nghiệp liên quan đến dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An gồm CTCP WorldWide Capital, CTCP Air Link và CTCP Xây dựng Kiến Hưng Thịnh huy động thành công 10.830 tỷ đồng thông qua 6 lô trái phiếu. Các lô trái phiếu trên đều có kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào ngày 30/9/2023.

Đặc biệt, cả WorldWide Capital, Air Link và Kiến Hưng Thịnh đều nhận chuyển nhượng dự án thành phần thuộc dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An từ CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) và đã ký hợp đồng thế chấp tài sản với Techcombank một ngày trước khi phát hành các lô trái phiếu nêu trên.

Trước đó, vào ngày 15/12/2021, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An là SDI Corp cũng phát hành lô trái phiếu trị giá 6.574,6 tỷ đồng với kỳ hạn 3 năm. Nhưng cũng như 3 doanh nghiệp trên, SDI Corp không thông tin về mục đích, lãi suất, trái chủ, tài sản đảm bảo.

Các ngân hàng khi cấp tín dụng cho khách hàng thường đặt mối quan tâm đặc biệt vào việc thẩm định giá trị tài sản bảo đảm được khách hàng cầm cố, thế chấp. Trước đó vài tháng, vào thời điểm các lô trái phiếu được phát hành, tháng 9/2021, SDI Corp thế chấp Khu nhà ở chung cư - kết hợp thương mại dịch vụ CT1 thuộc Khu đô thị Sài Gòn Bình An tại Techcombank.

Ngoài ra, từ ngày 29/3/2022 đến nay, SDI Corp đã ký nhiều hợp đồng thế chấp tài sản liên quan đến dự án Sài Gòn Bình An tại Techcombank. Ngay mới đây, 3/6/2023, SDI có hợp đồng thế chấp số MMD20231048289/HĐTC tại Techcombank (Số 6 phố Quang Trung, phường Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội) với tài sản đảm bảo là ô đất CT6.

Mới đây, ngày 11/4/2023, Sở Xây dựng TPHCM có văn bản chấp thuận bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 359 căn nhà liên kế vườn thuộc khu nhà ở thấp tầng trong dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An. Các căn nhà này đều được Techcombank (ngân hàng bảo lãnh cho dự án) đồng ý cho chủ đầu tư mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là đợt chấp thuận hình thành trong tương lai thứ 3 của dự án này. Hai lần chấp thuận trước lần lượt là vào tháng 6/2022 và tháng 1/2023 với tổng số 1,469 căn được phê duyệt.

Việc Techcombank luôn đóng vai trò là đơn vị cấp vốn và bảo lãnh dự án cũng không bất ngờ khi không ít lãnh đạo của Masterise cũng là nhân sự cao cấp của Techcombank. Đơn cử như, Bà Đỗ Tú Anh, Chủ tịch HĐQT Masterise Group là Giám đốc chi nhánh miền Nam của TCBS, thành viên Ban đại diện Quỹ Đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam. Hay ông Hồ Anh Ngọc em trai ông Hồ Hùng Anh (Chủ tịch HĐQT Techcombank) từng giữ chức Phó Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Masteries Group.

Còn với TCBS, tính đến thời điểm cuối năm 2022, chiếm tới gần một nửa danh mục trái phiếu chưa niêm yết của TCBS là 3.167 tỷ đồng trái phiếu của SDI Corp. TCBS cũng đang chào bán các trái phiếu mã SDICB21240001 cho nhà đầu tư với mức lãi suất dao động từ 8,5-11%/năm cho kỳ hạn 3-12 tháng, và lên tới 14,11%/năm nếu nắm giữ tới ngày đáo hạn (16/12/2024).

Sài Gòn Bình An từng bị Thanh tra Chính phủ chỉ ra nhiều sai phạm và SDI liên tiếp bị nhắc tên vì nợ thuế hàng trăm tỷ đồng. Năm 2016, Cục Tác chiến - Bộ Tổng tham mưu đã chỉ ra việc chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình là thực hiện không đúng trình tự; phê duyệt diện tích sàn dành cho đậu xe đối với khối nhà ở, nhà chung cư kết hợp thương mại, dịch vụ là chưa phù hợp quy định và đảm bảo diện tích đỗ xe. Theo đó, năm 2017, Thủ tướng đã có văn bản chấp thuận cho điều chỉnh thành dự án khu đô thị với tổng diện tích hơn 117.4 ha như hiện nay.

Trong danh sách nợ thuế đợt 2/2022, đứng đầu là SDI với số thuế nợ lên tới 404,5 tỷ đồng. Đây không phải là lần đầu tiên SDI vào danh sách đen của Cục Thuế TP Hồ Chí Minh. Trước đó, trong danh sách doanh nghiệp nợ thuế tháng 8/2019, riêng SDI nợ tổng cộng 455,5 tỷ đồng, chiếm 16,5 % và là doanh nghiệp có số nợ thuế lớn nhất trên địa bàn khi đó.

Sau nhiều vướng mắc, đầu năm 2021, SDI tổ chức lễ khởi công xây dựng dự án. Tổng thầu là Công ty TNHH Thương mại & Sản xuất Tường Việt. Thầu xây dựng chính là CTCP Xây dựng An Phong. Tuy nhiên, một dự án là tài sản đảm bảo mang tính rủi ro cao liệu có mang lại giá trị như kỳ vọng cho nhà đâu tư. Và đây có được coi như “chiếc phao” cứu sinh quan trọng cho các ngân hàng khi có rủi ro xảy ra?