Rủi ro trong khoản nợ trái phiếu đối với doanh nghiệp đang hiện hữu, thậm chí các chuyên gia đang đẩy cao mức độ cảnh báo về khả năng thanh toán trái phiếu bất động sản. Đặc biệt, cuối năm 2022 và 2023-2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các công ty bất động sản có khối lượng trái phiếu đến hạn lớn. Sau thời kỳ phát triển nóng, đến quý 3/2022, nhiều doanh nghiệp (DN) đến hạn đáo hạn trái phiếu. Trong đó, DN bất động sản (BĐS) chiếm tỉ trọng lớn nhất với 52% tổng trị giá trái phiếu riêng lẻ đáo hạn, tương đương 33.624 tỷ đồng (tăng 252% so với cùng kỳ năm 2021). Đáng chú ý, DN đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã phát hành lượng trái phiếu trị giá gấp hàng chục lần vốn chủ sở hữu.

Hai trong những DN phải trả tiền đáo hạn lớn trong quý cuối năm 2022 là Cty CP Osaka Garden với 7.700 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu của DN chỉ có 270 tỷ đồng, liên tục báo lỗ; Công ty CP Bông Sen (Bông Sen Corp) với trị giá 4.800 tỷ đồng nhưng lần thứ n đảo nợ bằng trái phiếu.

Trả nợ 7.700 tỷ trái phiếu không lớn với một hệ sinh thái 

Công ty CP Osaka Garden được thành lập vào năm 2018, do ông Nguyễn Hữu Cử làm người đại diện công ty. Trong giai đoạn 2018 - 2020, công ty này không ghi nhận bất kỳ doanh thu nào, cũng chỉ ghi nhận khoản lỗ liên tục trong 3 năm.

Trong năm 2021, công ty đã phát hành 7.700 tỷ đồng trái phiếu, xếp thứ 3 trong danh sách những doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lớn nhất thị trường. Nhưng vốn chủ sở hữu chỉ 270 tỷ đồng, chỉ bằng 1 phần 28 vốn vay trái phiếu. 

Osaka Garden không phải cái tên duy nhất trong hệ sinh thái Masterise có tình huống tương tự. Với Hoàng Phú Vương, Bộ Tài chính xác định, trong năm 2021 đã phát hành 4.670 tỷ đồng. Thế nhưng, vốn chủ sở hữu chỉ có 800 tỷ đồng. Và khoản trái phiếu Osaka Garden, Hoàng Phú Vương và một công ty nữa là CTCP Hoa Phú Thịnh (3.130 tỷ đồng trái phiếu) cùng phát hành năm 2021 lên tới gần 15.500 tỷ đồng nhằm rót về dự án Sài Gòn Bình An.

Tháng 10/2021, dự án Sài Gòn Bình An, với tổng diện tích lên tới 117 ha, nằm trên “đất vàng” thuộc quận 2 cũ, nay thuộc thành phố Thủ Đức bất ngờ sang tên đổi chủ. Chủ cũ của dự án này là Tập đoàn Him Lam đã bán cho 7 đối tác cùng góp vốn, sau cái tên SDI Corp.

Công ty CP Hoàng Phú Vương cũng được thành lập vào năm 2018, người đại diện pháp luật là bà Tô Thị Như Thủy. Tương tự như Osaka Garden, trong giai đoạn 2018 - 2020, Hoàng Phú Sinh không có hoạt động kinh doanh, nên doanh thu là 0 đồng. Về lợi nhuận, Hoàng Phú Vương cũng liên tục báo lỗ. Trong đó, năm 2018, Hoàng Phú Vương lỗ 52 triệu đồng. Năm 2019 lỗ 186 triệu đồng và năm 2020 lỗ 180 triệu đồng. Như vậy, sau 3 năm hoạt động, Hoàng Phú Vương lỗ hơn 400 triệu đồng.

Được biết, cũng trong khoảng thời gian phát hành trái phiếu, cả 3 doanh nghiệp liên tiếp đưa tất cả các khoản lợi, lợi ích và tất cả khoản phải thu theo hoặc phát sinh từ việc đặt cọc và nhận chuyển nhượng dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An từ SDI Corp thế chấp tại Techcombank - Khối khách hàng doanh nghiệp quy mô vừa và Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB).

Ngoài ra, tài sản đảm bảo còn bao gồm tất cả các quyền lợi, lợi tức, lợi ích và tất cả khoản phải thu hình thành trong tương lai, theo hoặc phát sinh từ Hợp đồng chuyển nhượng/ Kinh doanh dự án thành phần. Không chỉ là tổ chức sắp xếp cho các chuyển động liên quan đến chuyển nhượng dự án Sài Gòn Bình An, kể từ cuối tháng 7/2021, ngân hàng Techcombank là bên “bơm vốn” cho chủ đầu tư SDI Corp khi đây là tổ chức tín dụng nhận thế chấp các giao dịch Đăng ký giao dịch đảm bảo của SDI Corp được ghi nhận.

Không khó để nhận thấy, những giao dịch tài chính giữa chủ đầu tư dự án Sài Gòn Bình An với Techcombank chỉ xuất hiện ở khoảng thời gian người Masterise Group bước chân vào SDI Corp. Nhìn về quá khứ, Techcombank đã không ít lần là bên cấp tín dụng cho các dự án do Masterise Group làm chủ đầu tư.

Em trai ông Hồ Hùng Anh - ông Hồ Anh Ngọc (SN 1982) từng giữ chức Phó Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Masteries Group trong giai đoạn 2011 đến tháng 7/2012. Ông Ngọc, hiện đang là Thành viên HĐQT Techcombank nhiệm kỳ 2019 - 2024. Trong khi đó, em dâu ông Hồ Hùng Anh - bà Nguyễn Hương Liên (vợ ông Hồ Anh Ngọc) từng làm đại diện phần vốn góp tại 6 công ty con của Masterise Group vào tháng 2/2020. Cả 6 công ty đều được thành lập vào tháng 2/2020, có vốn điều lệ ban đầu 20 tỷ đồng. Sau đó, trong khoảng thời gian từ 4/2020 đến 5/2020, vị trí của bà Hương được chuyển sang cho ông Trần Quốc Hoài (Phó tổng giám đốc Masterise Homes, đang là pháp chế bán thời gian tại Techcombank AMC).

Nhân sự cao cấp của Masterise Group là bà Đỗ Tú Anh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Masterise Group được giới thiệu trên website Techcom Securities, bà Đỗ Tú Anh là Cử nhân Khoa học Chuyên ngành Vật lý, Đại học Quốc gia Hà Nội; Cử nhân Quản trị Kinh doanh, Đại học Columbia Southern. Bà từng giữ các vị trị chủ chốt tại các công ty như: Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư INB (Dự án Thảo Điền); Phó Tổng Giám đốc, Giám đốc Trung tâm Quản lý Khai thác Tài sản AMC khu vực Miền Nam; Giám đốc Môi giới đầu tư Miền Bắc, Công ty Tư vấn Bất động Savills Việt Nam và nhiều chức vụ chủ chốt khác. Bà còn là Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Đầu tư Thảo Điền (Dự án Masteri Thảo Điền), đồng thời là Giám đốc Chi nhánh miền Nam, Công ty TNHH Chứng khoán Kỹ Thương.

Quay lại với SDI Corp, một thời gian sau, Vạn Thịnh Phát đã thế chân Him Lam trở thành chủ mới của SDI Corp, chủ đầu tư dự án Sài Gòn Bình An. Người đứng đại diện cho Vạn Thịnh Phát chính là ông Bùi Đức Khoa (sinh năm 1974) được cử vào ghế chủ tịch kiêm đại diện pháp luật của SDI Corp thay thế ông Dương Minh Hùng vốn là người cũ của Him Lam. Ông Khoa còn là người đại diện một loạt pháp nhân trong hệ sinh thái của Vạn Thịnh Phát như: Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Đô thị Ngọc Viễn Đông, CTCP Pupreme Power, CTCP Star Hill, CTCP Natural Hill...

Bông Sen Corp chắc vẫn dùng "bài cũ"

Công ty CP Bông Sen (Bông Sen Corp) - doanh nghiệp sở hữu tổ hợp khác sạn Daewoo Hà Nội đáo hạn lô trái phiếu có giá trị 4.320 tỷ đồng vào ngày 24/8/2022. Trái phiếu phát hành năm ngoái có kỳ hạn 12 tháng, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo với lãi suất dự kiến sẽ cố định ở mức 11%/năm. Mục đích phát hành của lô trái phiếu này nhằm tái cơ cấu lại các khoản nợ theo các trái phiếu do Bông Sen đã phát hành riêng lẻ vào năm 2019.

Vài tháng sau đợt phát hành trên, Bông Sen cũng phát hành một lô 4.800 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 5 năm (2022-2026). Đây là lần thứ 3 Bông Sen tiến hành đảo nợ trái phiếu doanh nghiệp, kể từ khi doanh nghiệp này công bố phát hành lô trái phiếu trị giá 6.000 tỷ đồng vào năm 2017.

Trái phiếu năm 2017 được đảm bảo bằng 8 bất động sản, gồm 2 khách sạn, 3 nhà hàng, 3 tài sản cho thuê có diện tích hơn 2.900m2 giá trị lớn, tọa lạc tại các vị trí đặc địa ở TP.HCM và 37,87% cổ phần của Công ty Bông Sen; 70% cổ phần khách sạn Daewoo cũng như các tài sản khác. Đến năm 2019, khi lô trái phiếu trị giá 5.473 tỷ đồng trên đến ngày đáo hạn, Bông Sen tiếp tục phát hành 6.450 tỷ đồng trái phiếu để "tái cơ cấu khoản nợ" và đồng thời duy trì mục tiêu thực hiện dự án đầu tư. 

Đáng chú ý, nguồn tài chính của Bông Sen sau khi phát hành trái phiếu lại được sử dụng để mua trái phiếu của các công ty kém tên tuổi như Công ty TNHH Yamagata hay Công ty Cổ phần Azura. Các công ty này sao đó là nhà cung cấp vốn cho FE Credit – công ty tài chính tiêu dùng thuộc VPBank thông qua việc mua chứng chỉ tiền gửi của công ty này.

Đến năm 2021, khi lô trái phiếu 2019 chuẩn bị đáo hạn, Bông Sen tiếp tục đảo nợ một lần nữa. Lần này, thời hạn đảo nợ cho lô trái phiếu lần này chỉ còn là 1 năm thay vì 2 năm như trước. Song song với việc phát hành trái phiếu để đảo nợ, Bông Sen còn phát hành thêm một đợt trái phiếu khác trị giá 480 tỷ đồng, với mục đích phát hành nhằm quy mô vốn hoạt động của tổ chức phát hành. Lô trái phiếu này cũng được phát hành toàn bộ cho 2 nhà đầu tư tổ chức.

Lịch sử phát hành trái phiếu của một doanh nghiệp như Bông Sen cho thấy, trường hợp không trả được nợ, doanh nghiệp có thể kéo dài thêm nhiều năm thông qua các đợt phát hành mới để đảo nợ. Mặt khác, doanh nghiệp có thể huy động hàng nghìn tỷ đồng để sử dụng với mục đích hoàn toàn khác so với kế hoạch ban đầu.

Trái phiếu doanh nghiệp có thể được huy động trên danh nghĩa đầu tư dự án, công trình, tăng vốn hay mở rộng hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, sau đợt phát hành, đơn vị này có thể công bố thay đổi mục đích sử dụng vốn, hoặc sử dụng vào mục đích cho vay, đầu tư khác như Bông Sen.

Bông Sen Corp từng là thành viên của Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist) có vốn điều lệ 130 tỷ đồng, được cổ phần hoá từ tháng 1/2005. Sau đó, doanh nghiệp liên tiếp tăng vốn lên 4.777 tỷ đồng, cùng với đó là tỷ lệ sở hữu của cổ đông nhà nước chỉ còn vỏn vẹn 3,61%.

"Của hồi môn" mà Bông Sen mang theo khi cổ phần hóa là khách sạn 4 sao Palace Sài Gòn tại 56-66 Nguyễn Huệ, khách sạn 3 sao Bông Sen Sài Gòn ở 117-123 Đồng Khởi, khách sạn 2 sao Bông Sen Annex ở 61-63 Hai Bà Trưng cùng loạt nhà hàng đi kèm. Tất cả đều ở trung tâm quận 1, Tp.HCM.

Sau khi đổi chủ, doanh nghiệp thực hiện khá nhiều thương vụ thâu tóm đình đám trong lĩnh vực khách sạn bất động sản, như nắm 45,16% vốn CTCP Khách sạn Sài Gòn, sở hữu 72,5% trong CTCP Sài Gòn One Tower - chủ đầu tư dự án Sài Gòn One Tower; 51% cổ phần tại CTCP Deaha - chủ sở hữu khách sạn Daewoo (Hà Nội).

Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật hiện tại của Bông Sen là nữ doanh nhân Đinh Thị Ngọc Thanh còn đứng tên cho một số doanh nghiệp khác như CTCP Thương mại và Dịch vụ Golden Peak, CTCP Bách Hưng Vương, CTCP Đầu tư First Star, CTCP Landwey.

Trong đó, First Star – doanh nghiệp có trụ sở chính trùng với địa chỉ của Trung tâm dịch vụ văn phòng Vạn Thịnh Phát là chủ sở hữu lô trái phiếu của CTCP Thiết kế và Trang trí nội thất NoRah (có địa chỉ trùng với trụ sở chính của Vạn Thịnh Phát) đã từng gây xôn xao thị trường trong những tháng cuối năm 2019 khi được chính đơn vị phát hành mua lại trước hạn… 4 năm với giá trị là 500 tỷ đồng.

Nếu đi sâu vào cơ cấu cổ đông sáng lập của Norah, gồm bà Đặng Trịnh Thanh Phương (60%) và 2 nhà đầu tư người Hoa là ông Trương Lập Hưng (20%) và bà Trương Huệ Vân (20%). Trong đó, bà Trương Huệ Vân là "sợi dây liên kết" 2 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm nhưng nợ tiền và bị cưỡng chế tài khoản nhưng tài khoản không có tiền là Công ty Cổ phần (CP) Dream Republic và Công ty CP Sheen Mega.

Công ty CP Dream Republic được thành lập ngày 4/10/2017 với vốn điều lệ ban đầu 300 tỷ đồng, do ba cổ đông cá nhân góp vốn là Trần Thị Mộng Linh, Đặng Minh Thắng, Trương Ích Quốc với tỷ lệ 40%, 30% và 30%. Ngoài Dream Republic, ông Thắng là người đại diện theo pháp luật của 5 doanh nghiệp gồm: Công ty Dịch vụ Supreme Performance, Công ty Công nghệ Innoware. Công ty TNHH Đầu tư City Link, CTCP Đầu tư City Field và Công ty TNHH Kết nối Sáng tạo Weedoo.

Trong đó, tại Công ty Công nghệ Innoware, ông Thắng là Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc. Hai thành viên còn lại là Trương Huệ Vân và Lâm Khắc Vinh. Bà Trương Huệ Vân (sinh năm 1988) là thế hệ thứ tư của gia tộc họ Trương, đứng sau Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Hiện nay bà Trương Huệ Vân cũng giữ chức vụ Tổng Giám đốc, đồng thời cũng là cháu gái của chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát doanh nhân Trương Mỹ Lan.

Tương tự, Công ty CP Sheen Mega có cùng mối liên hệ. Doanh nghiệp này mới được thành lập tháng 11/2019, đặt trụ sở tại 32 Lê Lợi, phường Bến Nghé, quận 1, TP HCM, với vốn đăng ký là 500 tỷ đồng. Ba cổ đông của doanh nghiệp này là bà Nguyễn Thị Huyền (1985), bà Đặng Thị Hồng Hạnh (1996) và ông Nguyễn Ngọc Hiếu (1989). Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật hiện là bà Nguyễn Thị Huyền.

Nữ doanh nhân sinh năm 1985 còn là cổ đông sáng lập tại Công ty Đắc Vạn Hưng. Đắc Vạn Hưng gián tiếp sở hữu số cổ phần Công ty CP Tập đoàn Peninsula được Ngân hàng SCB định giá 2.285 tỷ đồng vào đầu năm 2021.