The Metropole tình trạng "nợ chồng nợ"

Ông Hồ Nhân là từ khóa mà được tìm kiếm khá nhiều trong thời gian gần đây vì lùm xum liên quan trong mối quan hệ showbiz với ca sĩ Hiền Hồ. Ông cũng chính là con rể của gia tộc Sơn Kim nổi tiếng, một trong những tập đoàn đa ngành lớn bậc nhất tại Tp.HCM với các lĩnh vực kinh doanh trải rộng, từ thời trang, bất động sản cho đến truyền thông, giáo dục.

Trong mảng nhà ở, tập đoàn này ghi dấu ấn với dự án The Nassim và Gateway Thảo Điền, Serenity Sky Villas, The Galleria Residences Thủ Thiêm và cũng chính là nhà phát triển dự án The Metropole Thủ Thiêm -  dự án nằm trong khu đất "có một không hai" vừa rồi đã được thổi giá chóng mặt tại vụ đấu giá cuối năm 2021. 

Dù với tư cách là "cha đẻ" của Nanocovax - vaccine Covid-19 được nghiên cứu tại Việt Nam và đang sắp được cấp phép lưu hành nhưng là thành viên trong gia tộc doanh nhân nên vị tiến sĩ công nghệ sinh học này khá kiến tiếng.....Cho đến khi những bức ảnh thân mật chụp chung với ca sĩ "tuổi con mình" được chia sẻ,...thì dư luận muốn biết thêm về Nanocovax và tình hình tài chính của hệ sinh thái bất động sản liên quan đến ông Hồ Nhân.

Vợ chồng ông Hồ Nhân – bà Nguyễn Thị Hồng Vân có sở hữu nhiều căn hộ hạng sang tại Tòa nhà The Galleria Residence Phường An Khánh, Quận 2, Tp.Hồ Chí Minh thuộc Dự án cụm nhà chung cư đa chức năng cao cấp với tên thương mại là The Metropole Thủ Thiêm. Trong số đó có 5 căn hộ đang được thế chấp ngân hàng tại một ngân hàng với tổng giá trị thế chấp gần 200 tỷ đồng. 

Đáng nói là Tập đoàn gia đình ông Hồ Nhân và bà Hồng Vân cũng chính là đơn vị phát triển dự án này. Không chỉ cá nhân lãnh đạo đưa căn hộ thế chấp ngân hàng mà Tập đoàn Sơn Kim cũng có nhiều cách đề huy động vốn cho dự án này hoặc nói cách khác là dùng dự án để thế chấp cho nhiều khoản nợ. 

SonKim Group khởi nguồn từ Tập đoàn dệt may Đại Thành nổi tiếng từ những năm 1950 gắn với tên tuổi nữ doanh nhân Nguyễn Thị Sơn. Đến thế hệ thứ ba của nhà Sơn Kim, hoạt động kinh doanh của công ty này được mở rộng sang bất động sản, bán lẻ, cho đến dược phẩm, nội thất. Chủ tịch SonKim Land – Nguyễn Hoàng Tuấn sinh năm 1970 là con trai thứ trong gia đình, hiện cũng đang là người phụ trách những mảng kinh doanh quan trọng nhất của Tập đoàn.

Khu phức hợp Sóng Việt (hay gọi là The Metropole Thủ Thiêm) nằm trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, có diện tích khu đất khoảng 7,6 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 7.300 tỷ đồng, được UBND TP.HCM giao cho CTCP Quốc Lộc Phát từ cuối năm 2016.

Đến giữa năm 2018, CTCP Quốc Lộc Phát đã có buổi ký kết cùng Sơn Kim Land và một ngân hàng, khởi động dự án The Metropole Thủ Thiêm. Trong mối quan hệ hợp tác chiến lược này, SonKim Land đảm nhận vai trò là nhà phát triển dự án.

Phủ sóng các trang website rao bán, Metropole Thủ Thiêm theo giới thiệu là thủ phủ mới của thành phố, nằm ngay vị trí đắc địa tại quận 2 giáp ranh trung tâm. Theo thiết kế, Metropole Thủ Thiêm gồm 4 giai đoạn, dự án sẽ phát triển các dòng sản phẩm căn hộ, văn phòng, shophouse, penthouse, loft, duplex, sky villas, pool villas. Trong đó, đối tượng nhắm đến là khách hạng sang, người nước ngoài. Hội tụ những đặc điểm trên, giá bán tính đến tháng 10/2020 của dự án đã lên đến $5.800-$7.900/m2 (tính theo giá gốc), tương đương 136-186 triệu đồng/m2.

Vấn đề tồn tại với dự án này là nhiều doanh nghiệp liên quan đã huy động hàng nghìn tỷ từ các nguồn nợ vay để thực hiện các thương vụ mua bán cổ phần. Theo tìm hiểu, CTCP Quốc Lộc Phát được thành lập năm 2014, vốn điều lệ ban đầu là 300 tỷ đồng với 3 cổ đông sáng lập là Nguyễn Văn Thắng (nắm 40% vốn điều lệ), Nguyễn Viết Tuấn (nắm 30% vốn điều lệ) và Lê Văn Tú (nắm 30% vốn điều lệ). Địa chỉ trụ sở chính tại quận 2, TP.HCM. Người đại diện pháp luật là ông Phạm Quang Hưng và Lim Kok Siang.

Đến năm 2016, vốn điều lệ của Quốc Lộc Phát được tăng lên 1.500 tỷ đồng và cơ cấu cổ đông cũng được thay đổi. Thay vào đó là ông Phạm Quang Hưng nắm 45% vốn điều lệ. Đồng thời, xuất hiện thêm cá nhân Nguyễn Minh Bảo Châu sở hữu 10% và 2 cổ đông nước ngoài là Orbista sở hữu 25%; Keppel Land nắm 20% (cả Orbista và Keppel Land đều là những công ty con của Keppel Corporation).

Tháng 7/2017, bà Nguyễn Minh Bảo Châu chuyển nhượng toàn bộ 15 triệu cổ phần (10% vốn điều lệ). Tiếp đến, tháng 10/2017, ông Phạm Quang Hưng chuyển nhượng hơn 37 triệu cổ phần, tương ứng giảm tỷ lệ sở hữu từ 45% về còn hơn 18%. Tháng 5/2018, ông Hưng tiếp tục chuyển nhượng thêm 6,8 triệu cổ phần, giảm tỷ lệ sở hữu về còn 14%. 

Được biết, Quốc Lộc Phát cùng một doanh nghiệp bất động sản thành lập CTCP Đầu tư TTSV - chủ đầu tư dự án The Metropole Thủ Thiêm vào năm 2017. Công ty có trụ sở chính đặt tại Quận 2, TP.HCM, do ông Phạm Minh Trung làm đại diện theo pháp luật. 

Đến tháng 6/2018, tức sau khi Sơn Kim Land được Quốc Lộc Phát chọn trở thành nhà phát triển dự án, hai công ty con của Keppel tiếp tục thoái toàn bộ vốn đã đầu tư vào doanh nghiệp này. Ai là người đứng ra mua lại số cổ phần trên vẫn đang là một ẩn số.

Theo tìm hiểu, giữa năm 2021, CTCP Địa ốc Phúc Đạt (Phúc Đạt Land) thông báo huy động thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu. Đây là trái phiếu không chuyển đổi có kỳ hạn 48 tháng. Lãi suất cố định 6,3%/năm cho 2 kỳ tính lãi đầu tiên sau đó được thả nổi. Đơn vị thu xếp phát hành lô trái phiếu này là Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPBS) và một ngân hàng là bên nhận tài sản bảo đảm.

Toàn bộ số tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu được sử dụng để mua phần vốn góp tại Công ty TNHH Gateway Berkeley. Đây là công ty nắm giữ 99,9% vốn điều lệ của Công ty TNHH Đầu tư TTSV. Trong khi đó, TTSV nắm giữ 78 triệu cổ phần của Quốc Lộc Phát. Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu cũng là quyền sử dụng đất của Công ty Quốc Lộc Phát có diện tích 11.369 m2 (tại lô đất số 1-17) thuộc dự án phát triển Khu phức hợp Sóng Việt.

Phúc Đạt Land và Gateway Berkeley đều có mối quan hệ mật thiết với SonKim Land. Người đại diện theo pháp luật của cả Phúc Đạt Land và Gateway Berkeley hiện nay là ông Han Suk Jung, người Hàn Quốc. Ông Han là Tổng giám đốc của doanh nghiệp nói trên đồng thời là lãnh đạo một loạt các công ty khác thuộc như Serenity Sky Villas, Highgate.

Trở lại với các công ty liên quan đến The Metropole Thủ Thiêm, tính tới cuối năm 2020, tổng tài sản của Quốc Lộc Phát đạt hơn 8.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này chỉ hơn 1.530 tỷ. Nợ phải trả gần 6.800 tỷ đồng.

Tương tự, Gateway Berkeley, tổng nguồn vốn tính tới cuối năm 2020 đạt hơn 3.467 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 350 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả hơn 3.000 tỷ đồng. Về Phúc Đạt Land, nếu tính phần phát hành trái phiếu 1.000 tỷ đồng giữa năm 2021, cấu trúc của doanh nghiệp này cũng không khác Quốc Lộc Phát và Gateway Berkeley, tỷ lệ nợ vay chiếm áp đảo trên tổng nguồn vốn.

Metropole Thủ Thiêm: Đất không đấu giá lại "bán nhà hình thành trong tương lai"

Dễ nhìn ra, Sơn Kim Land và CTCP Địa ốc Phúc Đạt đang sở hữu phần lớn cổ phần tại Công ty TNHH Gateway Berkeley. Trong khi đó, Gateway Berkeley hiện đang gián tiếp sở hữu lượng lớn cổ phần tại Quốc Lộc Phát - chủ đầu tư Dự án Metropole Thủ Thiêm qua công ty TNHH Đầu tư TTSV.

Có thể thấy, một mạng lưới các doanh nghiệp liên quan đến The Metropole Thủ Thiêm đã được "hình thành", qua đó đã huy động hàng nghìn tỷ từ các nguồn nợ vay để thực hiện các thương vụ mua bán cổ phần. Giới tài chính vẫn ngầm hiểu với nhau rằng, trái phiếu là kênh vay vốn dễ dàng và rẻ cho doanh nghiệp. Thậm chí, trái phiếu cũng là kênh trú ẩn tạo vốn ảo cho doanh nghiệp muốn làm đẹp con số tài chính trước khi nhận dự án mới.

Nhắc đến Khu đô thị mới Thủ thiêm, trên các phương tiện thông tin đều nhắc đến một đô thị hiện đại, trung tâm kinh tế - tài chính - văn hóa của cả nước. Nhưng với bất cứ người dân TP.HCM nào khi nhắc đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ là những câu chuyện khiếu nại mòn mỏi của người dân, xử lý kỷ luật cán bộ, nơi có nhiều dự án BT được triển khai tập trung với nhiều khuất tất.

Mới đây, câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm cao bất thường rồi bỏ cọc đã để lại những hệ lụy cho chính quyền Tp.HCM khi đấu giá các khu đất tiếp theo, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. Lần đấu giá 4 khu đất cũng đã cho thấy cần minh bạch về việc giao đất, chỉ định nhà đầu tư, sớm loại khả năng trao tay đất công nhờ đi "quan hệ". Bên cạnh đó, việc mua bán nhà đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng tồn tại không ít bất cập với loại hợp đồng "mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”.

Vẫn là Dự án The Metropole Thủ Thiêm, dự án này cũng tồn tại một vấn đề tương tự. Trong Kết luận thanh tra về công tác quản lý Nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vào giữa năm 2019, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra hàng loạt sai phạm đối với các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất, trong đó có Dự án The Metropole.

Cụ thể, kết luận thanh tra nêu rõ, Khu phức hợp Sóng Việt được UBND TP. HCM chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Tại dự án này, UBND TPHCM đã tính và thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư. Trong đó, việc xác định tiền sử dụng đất tại một số lô đất với đơn giá 26 triệu đồng/m2 (bằng chi phí đầu tư bình quân) là không đúng quy định. Theo đó, cần phải được xem xét, xác định lại giá đất để truy thu, tránh thiệt hại cho ngân sách Nhà nước.

Chưa hết, dự án này còn vướng dư luận về việc được ưu ái bán nhà hình thành trong tương lai để thu lợi của chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau đó việc này đã được dàn xếp êm xuôi. Cụ thể, ngày 28/2/2020, Sở Xây dựng TP. HCM có Văn bản số 2039 về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 456 căn nhà hộ công trình chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại lô đất 1-16 thuộc Dự án Khu phức hợp Sóng Việt, Khu chức năng số 1 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Theo Sở Xây dựng, dự án Sóng Việt (Metropole Thủ Thiêm) của chủ đầu tư là CTCP Quốc Lộc Phát được chấp thuận đầu tư theo Quyết định số 4664 ngày 30/8/2017 và Quyết định điều chỉnh số 1884 ngày 14/5/2019 của UBND TP.HCM.

Ngày 11/11/2019, Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) có Văn bản số 689 thông báo kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình. Đến ngày 28/11/2019, Ban Quản lý Đầu tư – Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm cấp Giấy phép xây dựng số 1152 cho chủ đầu tư.

Theo Sở Xây dựng, chủ đầu tư là Công ty CP Quốc Lộc Phát đã nghiệm thu hoàn thành giai đoạn/hạng mục phần móng công trình chung cư tại lô đất 1-16. Công trình có mặt tiền được dẫn lên cầu Thủ Thiêm 2 (R12) đã thi công rải nhựa và kết nối với đại lộ Vòng cung thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án Sóng Việt được Ngân hàng TMCP Phương Đông – Chi nhánh TP. HCM bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi chủ đầu tư giao nhà không đúng tiến độ.

Do đáp ứng các yêu cầu tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 19, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ nên Sở Xây dựng đồng ý cho Công ty CP Quốc Lộc Phát mở bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai đối với 456 căn hộ tại chung cư Sóng Việt.

Sở Xây dựng TP.HCM cho phép Quốc Lộc Phát được mở bán nhưng không hề đề cập đến kết quả xử lý “hậu” thanh tra “xác định lại giá đất để truy thu, tránh thiệt hại cho ngân sách Nhà nước” như yêu cầu của Thanh tra Chính phủ.

Theo tìm hiểu, The Metropole Thủ Thiêm có tổng chi phí thực hiện ước tính khoảng 7.273 tỷ đồng, trên diện tích khoảng 75.965 m2 gồm 4 lô đất cạnh sông Sài Gòn. Khi mở bán, một số vị trí, khách mua phải trả tới 7.900 USD cho mỗi m2. Như vậy, nếu tính nhanh thì con số 7.273 tỷ đồng nói trên hiện khó mua nổi 1 tòa tháp tại The Metropole Thủ Thiêm.

Một số nhà đầu tư cho biết, có dự định đầu tư vào các dự án bất động sản tại Thủ Thiêm. Tuy nhiên, khi được biết hàng loạt dự án vẫn còn "vướng" về pháp lý và chưa "gỡ" được, lập tức có tâm lý e ngại. Bởi lẽ, đây chính là vấn đề người mua quan ngại nhất đối với một sản phẩm bất động sản, vì nó có thể dẫn tới những rủi ro "tiền mất tật mang". Do đó, bất động sản Thủ Thiêm không vướng mắc về tiềm năng và sức mua, mà vấn đề pháp lý ở cả hiện tại và tương lai mới khiến nó có thể gặp trục trặc, khó “bứt phá” như quảng cáo.