NHNN không siết chặt tín dụng bất động sản, đưa thêm nhiều giải pháp gỡ khó

Tại Hội nghị, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết, lĩnh vực bất động sản là một trong những ngành có đóng góp lớn cho nền kinh tế. Thị trường bất động sản có sự liên thông với các ngành kinh tế khác.  Thời gian qua, thị trường xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu, những vụ việc xảy ra đã ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư. Diễn biến của thị trường BĐS cũng ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng. Do đó, NHNN tổ chức Hội nghị này nhằm lắng nghe các đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho thị trường bất động sản, làm rõ nguyên nhân vì sao doanh nghiệp kêu khó tiếp cận tín dụng ngân hàng.

Đại diện NHNN cũng khẳng định lại, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản và phát ngôn nào khẳng định siết chặt tín dụng bất động sản. NHNN chỉ có các văn bản chi đạo kiểm soát chặt cấp vốn cho các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro trong bất động sản.

“Nhân sự kiện này, tôi khẳng định lại NHNN chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng BĐS. Đó chỉ là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn,… để đảm bảo an toàn hệ thống. Đến nay chúng tôi vẫn nhất quán quan điểm chỉ đạo như vậy. Còn đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác”, đại diện NHNN nhấn mạnh.

Tình trạng sốt đất cục bộ diễn ra kể từ đầu năm 2021 sau đó là tình trạng thanh khoản sụt giảm, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Các vụ việc xảy ra trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới mất niềm tin đối với nhà đầu tư, gây khó khăn trong việc huy động vốn của doanh nghiệp...

Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng: Kinh doanh bất động sản tăng 11,5% chiếm tỷ trọng 31,28%; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 31,1% chiếm tỷ trọng 68,72%. 

Theo phân khúc dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, nhà ở nhà hội 0,71%, khác là 13,77%. Như vậy, có thể thấy hiện nay các TCTD vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi thì được TCTD cho vay theo đúng quy định.

Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận tín dụng, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, NHNN đã đưa ra nhiều giải pháp.

Trong đó, NHNN tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực BĐS.

NHNN chỉ đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Các TCTD kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD,..., đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng. 

Doanh nghiệp bất động sản đề xuất gì?

Tại hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes đề nghị NHNN cho phép các ngân hàng tài trợ cho hoạt động mua bán, đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A. Đồng thời, ông cho rằng lãi suất vay vốn cần được điều chỉnh lại, song song với việc duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường đối với các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý.

"Đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản. 

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư", Chủ tịch Vinhomes nói.

Tại Novaland, bà Đỗ Thị Phương Nam - Giám đốc phụ trách tái cấu trúc của tập đoàn cho hay khi làm việc với chủ nợ là các tập đoàn quốc tế, tất cả đều thống nhất những khó khăn hiện nay là rủi ro hệ thống, rủi ro của toàn thị trường.

Do đó, các bên chấp thuận phương án cơ cấu lại các khoản nợ cho phù hợp hơn với tình hình đang diễn ra ở Việt Nam, hỗ trợ doanh nghiệp không rơi vào tình trạng vỡ nợ hay vi phạm, vi phạm chéo các khoản vay.

Tuy nhiên, khi tạm thời thỏa thuận xong với các chủ nợ quốc tế, doanh nghiệp lại gặp khó khăn khi làm việc với các chủ nợ trong nước. "Chúng tôi hi vọng NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24-36 tháng", bà Nam kiến nghị.

Cùng chung ý kiến, ông Lê Trọng Khương - Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land nhấn mạnh doanh nghiệp chưa nhảy nhóm nợ chứ không phải không nhảy.

"Nếu không có chính sách hỗ trợ quyết liệt thì đến một lúc nào đó chuyện nhảy nợ là có thể xảy ra. Cho nên ở góc độ Tập đoàn Hưng Thịnh và Hưng Thịnh Land, chúng tôi đề nghị NHNN cho phép cơ cấu, giãn nợ để tránh trường hợp nhảy nợ. Điều này đồng thời sẽ hỗ trợ cho việc giải ngân các khoản nợ tiếp theo để doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh", ông Khương bày tỏ.

Cũng theo ông Lê Trọng Khương, việc nới room cũng là điều cần thiết để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh, đồng thời qua đó gia tăng niềm tin ở các trái chủ để họ tiếp tục đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Ông cho rằng việc phát hành trái phiếu ở một số quốc gia khác là nguồn huy động lớn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên ở Việt Nam, niềm tin của thị trường đang lung lay bởi trái chủ lo ngại doanh nghiệp không thể tiếp tục tồn tại, phát triển, sản phẩm không thể đến tay người tiêu dùng.

"Chúng tôi đề xuất NHNN và một số bộ ngành xem xét phương án hỗ trợ trái chủ, làm sao để họ cảm thấy an tâm rằng doanh nghiệp có thể tồn tại và phát triển tốt mới an tâm đầu tư. Trong đó, đề nghị NHNN nới room tín dụng", ông Khương nói.

Một trong những giải pháp để xử lý vướng mắc về nguồn vốn, theo lãnh đạo các doanh nghiệp, là tháo gỡ ách tắc pháp lý. Ách tắc pháp lý tại rất nhiều dự án, đặc biệt ở phía nam, khiến chính các ngân hàng thương mại quan ngại và đặt ra nhiều biện pháp phòng ngừa. Do đó, nếu giải được bài toán pháp lý, không những giá thành bất động sản được điều chỉnh mà nguồn vốn cho doanh nghiệp cũng được khơi thông.

Riêng với Novaland, do đặc thù tập trung phát triển các đô thị vệ tinh, cần nhiều nguồn vốn để đầu tư hạ tầng với thời gian thu hồi vốn dài hơi, bà Nam kiến nghị các cơ quan quản lý có chính sách tín dụng riêng kèm hướng dẫn chi tiết, thay vì đánh đồng với các dự án bất động sản riêng lẻ tại các thành phố lớn.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang gặp khó khăn trong phát triển condotel do vướng mắc về tín dụng đối với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. "Chúng tôi đề nghị NHNN nghiên cứu xem xét có phương án cho vay với condotel và các loại hình nhà ở thương mại nói chung", bà nói thêm.

Đại diện Tập đoàn Sungroup cũng cùng chung quan điểm trên, mong muốn có cơ chế riêng cho bất động sản du lịch. "Cần coi đây là một ngành sản xuất kinh doanh nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải hạn chế, kiểm soát chặt chẽ. Điều này sẽ tháo gỡ tất cả vấn đề về vốn vay, lãi suất. Hiện lãi suất người mua đang ở mức 14-17%/năm, chủ đầu tư cũng lên đến 14%/năm, chi phí tài chính cao dẫn đến hiệu quả đầu tư không có".

Đặc biệt, đại diện Sungroup cho biết đang có hơn 100 luật, nghị định, thông tư khác nhau liên quan đến kinh doanh bất động sản với nhiều chồng chéo, mâu thuẫn. Dù các bộ, ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn không theo kịp thực tế.

Đơn cử với loại hình condotel như tập đoàn đang đẩy mạnh, hiện chưa có cơ chế nào để huy động nguồn lực, chưa kể sự chồng chéo trong các văn bản pháp lý dẫn đến vướng mắc trong thực thi của cơ quan quản lý địa phương.

"Chúng tôi đề nghị có hành lang pháp lý thông thoáng, loại bỏ hết các chồng chéo để doanh nghiệp và khách hàng có kênh đầu tư, kinh doanh hiệu quả, tạo nguồn lực cho xã hội", đại diện Sungroup nêu ý kiến.

Ở góc độ nhà đầu tư nước ngoài, đại diện Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW cho biết quy định của Thông tư 22 và dự thảo Thông tư 39 hiện nay đều hạn chế cho vay để góp vốn cổ phần và chuyển nhượng phần vốn góp tại các công ty. Do đó các ngân hàng cũng rất thận trọng vấn đề tài trợ cho các hoạt động M&A.

Ông cho rằng NHNN không nên hạn chế việc chuyển nhượng cổ phần hay vốn góp mà nên tập trung vào quản lý bản chất giao dịch.

"Bên cạnh đó, kiến nghị NHNN làm rõ hướng dẫn quy định về mục đích được phép vay nước ngoài bởi doanh nghiệp FDI trong giai đoạn tiền đầu tư trước khi có giấy phép thường sử dụng những khoản vay ngắn hạn từ nước ngoài. Nhưng hiện nay, theo dự thảo về Thông tư cho vay trả nợ nước ngoài đang hạn chế cho vay ngắn hạn đối với hoạt động đầu tư bất động sản", đại diện BW nói thêm.

Đồng thời, vị này đề nghị NHNN xem xét cho phép công ty con được vay các khoản vay nước ngoài để tiến hành hoạt động kinh doanh, tức sẽ đồng ý cho công ty mẹ trực tiếp vay các khoản vay nước ngoài để tiến hành để đầu tư vào các công ty con.

Riêng với các thủ tục hành chính, doanh nghiệp này lấy ví dụ một kho bãi có vốn đầu tư từ 800 tỷ đồng trở lên và dự án nhà xưởng có vốn đầu tư từ 1.000 tỷ đồng trở lên thì doanh nghiệp phải gửi hồ sơ xem xét phê duyệt lên các bộ, ngành mất 9-12 tháng hoàn thành, trong khi thời gian xây dựng cũng mất khoảng thời gian như trên.

"Việc xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công trình trên đất cũng là một thách thức lớn của doanh nghiệp. BW có một dự án mua gần 2,5 năm đã sang tên nhưng đến nay vẫn chưa có giấy quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất do cơ quan thuế chưa xác định được nghĩa vụ thuế", vị này chia sẻ.

Do đó, doanh nghiệp kiến nghị sửa đổi các luật liên quan để hướng dẫn doanh nghiệp rút ngắn thời gian, giao quyền cho các địa phương cấp phép quy mô dự án trong một số trường hợp nhất định...

Dự báo 2023 là năm quyết định sống còn của các doanh nghiệp bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị NHNN cho phép doanh nghiệp tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm.

Được biết, từ hôm qua 7/2/2023, một số ngân hàng lớn trong nhóm Big4 đã rục rịch triển khai đến các chi nhánh về việc giảm lãi suất huy động dân cư, các chi nhánh căn cứ theo chỉ đạo này để cân đối, huy động vốn đảm bảo hiệu quả hoạt động.

Một lãnh đạo ngân hàng cho biết, mức lãi suất đa ở các ngân hàng lớn sẽ chỉ còn khoảng 8,7%/năm, thay vì mức tối đa 9,5% hiện tại.

Theo khảo sát, ngay sau Tết Nguyên đán, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh giảm lãi suất tiết kiệm. Động thái này diễn ra sau khi cơ quan điều hành có hoạt động thanh kiểm tra và nhắc nhở một số nhà băng có lãi suất huy động trên 10%. Do đó, các ngân hàng cũng đã tiết chế hơn trong việc huy động với lãi suất cao. Thống kê hiện nay cho thấy, không còn ngân hàng nào niêm yết lãi suất tiết kiệm trên 10%/năm. So với giai đoạn cao điểm hồi tháng 11/2022, lãi suất huy động hiện nay đã giảm từ 0,5-2%/năm tùy từng kỳ hạn.

Chẳng hạn, VietCapitalBank lãi suất tối đa nhà băng này đưa ra là 9%/năm, áp dụng với tiền gửi trực tuyến 12 tháng trở lên trong khi trước đó, cuối năm 2022, lãi suất ở kỳ hạn này là 9,5%/năm.

Tại PVCombank, trước đây lãi suất cao nhất là 9,9%/năm, dành cho khách hàng gửi tiền trực tuyến (theo hình thức tiền gửi bậc thang, kỳ hạn 36 tháng). Tuy nhiên, hiện tại, loại sản phẩm này chỉ còn lãi suất 9,5%/năm, giảm 0,4%/ năm.

Tương tự, Techcombank đến nay đã hạ lãi suất huy động 0,3 - 0,4%/ năm so với thời điểm tháng 12/2022. Hiện mức lãi suất tối đa Techcombank trả cho khách hàng VIP là 9,2%/năm, cho khoản tiền gửi từ 3 tỷ đồng với kỳ hạn trên 6 tháng. Trong khi đó, khách hàng thường được trả lãi 8,9%/năm.