Sốt đất vì dân đổ tiền về hay môi giới tạo sóng?

Những ngày cuối năm 2021, một số nhà đầu cơ, môi giới bất động sản lợi dụng các thông tin về quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng và việc triển khai các dự án lớn tại các địa phương để “tạo sóng”. Tuy nhiên, do thiếu cơ sở nền tảng nên sóng bấp bênh, khó bền vững. Đây cũng là nguyên nhân lớn tạo cơn sốt đất vội vàng và có phần lạ khi xã hội vừa mới nới lỏng giãn cách khi dịch bệnh dần được kiểm soát.   

Lý giải nguyên nhân giá đất leo thang trong một năm nhiều biến động như năm nay, nhiều chuyên gia cho rằng, về cơ bản giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua, từ cuối năm 2021 sẽ lạc hơn khi các hoạt động kinh tế phục hồi trở lại. Bên cạnh đó, dòng tiền vào các kênh đầu tư, trong đó có đầu tư đất nền trong năm sau được xem là có nhiều hậu thuẫn từ chính sách tài khóa cũng như các gói kích cầu, hỗ trợ lãi suất quy mô lớn.

Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, cơn sốt đất năm 2021 cũng như những cơn sốt đất trước đó. Mà nguyên nhân sốt đất đến từ niềm tin của các nhà đầu tư đang lớn vào thị trường và do tác động của tin đồn dựa trên chỉ tiêu, kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Các cơn sốt đất chỉ khác nhau về quy mô và địa bàn hoạt động.

Còn tại thời điểm cuối năm, lượng người tìm kiếm thông tin quy hoạch đã phục hồi bằng 80% so với giai đoạn sốt đầu năm 2021. Lượng quan tâm đến thị trường đất nền cuối năm đã bằng với trước đợt dịch lần thứ 4.

Xác định tình trạng đầu cơ thổi giá trong thị trường nghề bất động sản là một loại virus giống như dịch bệnh không thể điều trị dứt điểm; mà chỉ có thể xác định sống chung, thừa nhận và trang bị kiến thức cho mình để có sức đề kháng riêng.

Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Rất nhiều nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này vì sổ đỏ trao tay và công suất đầu tư thấp. Hai là, trú ẩn dòng tiền trước nguy cơ lạm phát được dự báo có thể xảy ra. Ba là, giới tài chính muốn tạo thêm sân chơi để dòng tiền hoạt động tuần hoàn.

Ngoài ra, do ảnh hưởng từ dịch Covid-19, trong giai đoạn sản xuất kinh doanh và chuỗi cung ứng còn gặp nhiều khó khăn, nguồn cung dự án đang gặp nhiều bất ổn thì sản phẩm đất nền được coi là kênh đầu tư an toàn.

Trong bối cảnh lãi suất thấp kỷ lục chỉ rơi vào khoảng từ 3,5 - 5%/năm, dòng tiền đầu cơ, tiết kiệm đổ dồn sang chứng khoán, bất động sản cũng là điều rất dễ hiểu. Nhất là những khu vực có tính kết nối cao, tác động của sự phát triển hệ thống hạ tầng đã tạo lên điểm sáng.

Đơn cử như, các địa phương Long Thành (Đồng Nai), Phan Thiết (Bình Thuận), Nha Trang (Khánh Hòa) hay là một số tỉnh thuộc đồng bằng Sông Cửu Long... hiện có những dự án cao tốc đi ngang qua và cũng đang xây dựng sân bay mới. Chính những yếu tố này sẽ là cơ sở để thị trường bất động sản của khu vực vẫn có thể tiếp tục nóng lên và cũng có khả năng tạo nên các cơn sốt đất trong tương lai.

Tiền vẫn sẽ đổ về bất động sản năm 2022

Tuy nhiên, trong năm 2021, khi các thông tin về quy hoạch, hạ tầng đã được hé lộ, do đó không có nhiều lý do để “sốt đất” sang năm 2022. Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, sóng bất động sản không bao giờ ngừng mà chỉ biến động mạnh hay nhẹ ở mỗi năm. Năm 2020, biên độ nhấp nhô của sóng tương đối lớn do thông tin quy hoạch, đầu cơ thổi giá. Giai đoạn 2022 – 2023, Chính phủ và các địa phương đã có nhiều kinh nghiệm hơn để kiểm soát tốt hơn việc này. Bản thân người dân và các nhà đầu tư cũng đã ý thức được những rủi ro mang lại, thực tế không ít người đã mất tiền trong thời gian vừa qua.

Bên cạnh đó, những thông tin liên quan đến quy hoạch hiện nay cũng được công khai minh bạch hơn. Do đó, khả năng làm giá của giới đầu cơ sẽ ít hơn rất nhiều. "Có thể năm 2022 vẫn còn những đợt sóng nhưng không mạnh như thời gian vừa qua", ông Lực nhấn mạnh.

Trong khi thông tin quy hoạch hiện nay đã được công bố, do đó, mức giá trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai các công trình. 

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc trang Batdongsan nhận định, ở giai đoạn tiếp theo, mặt bằng giá sẽ được điều chỉnh lại phụ thuộc vào tiến độ triển khai công trình.

"Nếu dự án không được thực hiện hay không có thêm thông tin đáng tin cậy, giá sẽ phải điều chỉnh để phù hợp với tiềm năng khu vực. Ngược lại, nếu được đầu tư, thị trường sẽ có thông tin để biết được mặt bằng giá có bền vững hay không, thậm chí, giá cũng sẽ tăng", ông nói.

Do vậy, ông nhận định, giá bất động sản trong năm 2022 sẽ đi vào thực tế hơn, tập trung ở những khu vực với những công trình phát triển bền vững.

Đặc biệt, từ năm 2020, doanh nghiệp “cá mập” đã có sự tinh gọn tại các thị trường lớn đồng thời mở rộng phát triển ra các tỉnh vùng ven để thu gom quỹ đất, thay đổi về chiến lược và sản phẩm tập trung khai thác phân khúc M&A với tầm nhìn dài hạn nhằm chuẩn bị cho chu kỳ mới 2021 - 2030.

Mặt khác, khi cơ quan quản lý Nhà nước đẩy mạnh tuyên truyền và xã hội hóa thông tin quy hoạch và tính pháp lý sẽ giúp cho thị trường minh bạch hơn. Hiện nay, rất nhiều địa phương đã có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ đối với lĩnh vực đất đai nhằm tránh hình thành và lây lan mất kiểm soát những cơn sốt đất ảo. Cùng với đó, các quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai được sửa đổi, hoàn thiện, thị trường bất động sản sẽ quay về quỹ đạo phát triển.

Ngoài ra, Việt Nam đang được quốc tế đánh giá là một quốc gia đang phát triển và có nền chính trị ổn định vì thế sẽ có nhiều thuận lợi thu hút đầu tư FDI và thị trường bất động sản còn dư địa phát triển rất lớn.

Số liệu của DKRA Vietnam công bố, trong tháng 11 vừa qua, TPHCM và 5 tỉnh giáp ranh (gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh và Long An) có 10 dự án đất nền mở bán, cung cấp ra thị trường 671 sản phẩm, tăng đến 77,5% so với cùng kỳ năm 2020.

Sức cầu chung toàn thị trường có sự gia tăng đáng kể so với tháng trước và cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 54% nguồn cung mới, tăng 55,8% so với tháng 10/2021 và 33% so với tháng 11/2020.

Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, sự quan tâm của khách hàng đối với phân khúc đất nền năm nay tăng 19% so với năm trước. Mặt bằng giá có những khu vực giá rao bán tăng đáng kể như Hòa Bình vượt hơn 100%, Hưng Yên tăng 22%, Bắc Ninh 61%, Thái Nguyên tăng 57%, Huế hơn 74%, Quảng Nam 37%.