Các kênh vốn dễ và lớn không còn

Dòng vốn tín dụng từ hệ thống NH chảy vào BĐS đã bị kiểm soát chặt trong vòng 3 năm vừa qua. Điều này thể hiện qua số liệu cho vay giảm dần. Theo NHNN, tín dụng BĐS từ mức 26% của năm 2018 xuống còn 12% vào cuối năm 2020 và duy trì đi ngang mức này vào cuối năm 2021.

Đầu tháng 4 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS), chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp (DN). Sau đó, một số NH đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS.

Cụ thể, nếu DN các lĩnh vực khác được vay lãi suất từ 7 - 9%/năm thì BĐS phải trả lãi từ 11 - 13%/năm, chưa kể điều kiện được vay vốn luôn chặt chẽ hơn rất nhiều so với phương án kinh doanh bình thường. Với việc liên tục yêu cầu hạn chế từ NHNN thì một số nhà băng cũng tiếp tục giảm hạn mức cho vay. Một số dự án trước đây được cho vay khoảng 70% thì nay chỉ được duyệt khoảng 50% nhưng hồ sơ vẫn đang nằm chờ xem xét.

Tại Việt Nam, số lượng quỹ đầu tư bất động sản đến nay chưa nhiều, với đa phần là của nước ngoài , hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài.

TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

Theo các chuyên gia, ở Việt Nam, vốn đầu tư vào thị trường BĐS trong thời gian qua bao gồm nguồn vốn tự có của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán BĐS hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu).

Dù các kênh vốn trên thị trường đang khá đa dạng, nhưng từ trước đến này, hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh BĐS, hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Do đó, trong 3 năm gần đây, trái phiếu trở thành công cụ gọi vốn hữu hiệu cho rất nhiều doanh nghiệp, khiến quy mô của thị trường này tính trên GDP cũng có sự tăng mạnh. Trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn tích cực cho các doanh nghiệp, giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

"Kênh gọi vốn trái phiếu đóng vai trò quan trọng với doanh nghiệp và san sẻ gánh nặng cho các ngân hàng, định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn", PGS.TS. Ngô Trí Long nhìn nhận.

Tuy nhiên, hoạt động phát hành trái phiếu của DN cũng đang bị siết lại khiến nhiều DN gặp khó trong việc huy động vốn. Không được vay mới thì dự án không có, không thể tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Tín dụng bị cắt đột ngột, nhiều dự án dở dang cũng không thể hoàn thành và bản thân DN lại không có nguồn thu, NH lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

Bên cạnh đó, hiện tại số lượng quỹ  đầu tư bất động sản đến nay chưa nhiều, đa phần là của nước ngoài, hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài. 

Tại Hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" ngày 9/5/2022 do Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Reatimes và VIRES tổ chức; ông Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng các quỹ đầu tư REIT trong nước phát triển tương đối chậm, chủ yếu gặp các hạn chế, rào cản phát triển như: Thời gian được phép chuyển nhượng tương đối dài khiến các nhà đầu tư không “mặn mà” rót tiền vào quỹ này. Theo đó, nhà đầu tư rót vốn 13 - 30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng; giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành Quỹ (giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng khá khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%; và nhà đầu tư chịu mức chiết khấu khá cao (vì các quỹ REIT chủ yếu là của quỹ nước ngoài).

Doanh nghiệp nên chọn hướng đi nào?

Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề ra giải pháp khơi thông vốn cho ngành bất động sản bằng chứng khoán hoá các món vay bất động sản của ngân hàng. Cụ thể, ngân hàng khi cho vay các món vay bất động sản và sau đó gom các món vay bất động sản lại, sau đó bán cho một cơ quan thuộc Bộ tài chính hay Ngân hàng Nhà Nước, hay một công ty kinh doanh chứng khoán tầm cỡ có uy tín để ngân hàng thu hồi lại dòng vốn đã cho vay và tiếp tục dùng vốn đó cho vay các khách hàng khác.

PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính):

Phát triển chính sách tín dụng liên kết để tháo gỡ bài toán vướng mắc, khó khăn về dòng tiền. Nhiều ngân hàng Thương mại đã thực hiện chính sách tín dụng liên kết giữa các khách hàng của mình là nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Điều này giúp ngân hàng chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, thu hồi được nợ, hạn chế nợ xấu, giúp doanh nghiệp có vốn để tiếp tục hoạt động và giảm bớt sự khó khăn của thị trường bất động sản.

Sau đó cơ quan nhà nước hay công ty chứng khoán đóng gói các món vay và phát hành trái phiếu trên cơ sở những gói này, hoạt động này được gọi là chứng khoán hoá (Securitization). Các món vay được đóng gói, được chứng khoán hoá, sản phẩm này bên Mỹ được gọi là Mortgage backed securities – MBS, là một loại chứng khoán hoá được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản. Loại trái phiếu này được bán cho những nhà đầu tư có vốn dài hạn như các hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư và các công ty tài chính lớn của thế giới. Chứng khoán hoá các món vay bất động sản, thị trường bất động sản có thể thu hút được những dòng vốn lớn và dài hạn từ những định chế tài chính như hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính quốc tế. Chứ nếu thị trường bất động sản tiếp tục dựa lưng vào ngân hàng và thị trường trái phiếu như hiện nay thì e rằng sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp những bất ổn.

PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) lại cho rằng thu hút dòng vốn FDI, FII là giải pháp lâu dài. Với dòng vốn FDI, khuyến khích nguồn vốn này phát triển các dự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn. Đối với các dự án FDI đang triển khai, cần giám sát chặt chẽ đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, tình hình huy động vốn và thanh toán các khoản nợ cũng như các khoản thuế. Còn với dòng vốn FII, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phiếu của các doanh nghiệp trong nước thông qua minh bạch hóa thông tin.

Đồng thời Chính phủ nên sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản…; thì việc phát triển các quỹ tín thác là điều có thể được mong đợi.

Theo ý kiến của PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương hiện nay có trên 8 luồng vốn đổ vào thị trường bất động sản gồm: Trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư tín thác, tái thế chấp – công cụ làm cho tiền được sinh sôi bằng tỷ lệ 1/tỷ lệ chiết khấu, quỹ tiết kiệm tương hỗ, timeshare, tổ chức tài chính dài hạn và các công cụ khác. Nhưng thị trường bất động sản đang chuyển cấp độ phát triển lên cấp độ tài chính hóa và có nhiều triển vọng và thách thức trong việc thu hút nguồn vốn nên hai trong số các nguồn vốn quan trọng của thị trường cần hướng đến là nguồn vốn từ cổ phiếu và trái phiếu.

Tuy nhiên, các hạn chế, thách thức về khơi thông các nguồn vốn bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Về vấn đề này, TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng nhận định, phương châm cho phát triển các kênh đầu tư BĐS là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp BĐS và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành.

"Việc siết chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu nên xem xét một cách hợp lý, tránh gây sốc thị trường BĐS, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch COVID-19", ông Nguyễn Quốc Hùng nêu quan điểm.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nhưng cần có lộ trình phù hợp, nắn dòng vốn chứ không thắt chặt dòng vốn, làm nghẽn thị trường.