Giá bất động sản khó giảm

Trong những năm gần đây mặc dù thị trường có nhiều biến động nhưng tỷ suất lợi nhuận bất động sản liền thổ có mức độ tăng giá cao, dao động 20 - 25% mỗi năm. Thậm chí tại một số dự án, khu vực giá thị trường thứ cấp tăng 40 - 50% một năm. 

Ông Hồ Đắc Duy, Quản lý Cấp cao Bộ phận kinh doanh Nhà ở của Savills đánh giá bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Mặc dù đây là dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời khá cao, tuy nhiên lời khuyên cho nhà đầu tư vốn nhỏ là sẽ rủi ro nếu họ vay quá nhiều dẫn đến khó kiểm soát đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, đề án xây dựng chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021 - 2030 đã được phê duyệt định hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng và giảm dần tỷ lệ nhà ở thấp tầng trong các dự án khu trung tâm. Chính vì vậy, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp tục hạn chế. Tuy nhiên, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng đây cũng chính là cơ hội cho nguồn cung liền thổ giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận. 

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP HCM quý II của Savills, nguồn cung bất động sản liền thổ đang dần phục hồi. Nguồn cung xây sẵn sơ cấp tăng 1% cùng kỳ năm trước, đạt 577 căn. Nguồn cung mới đến từ TP Thủ Đức, Quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè. 

Trong tương lai, nguồn cung tại TP Thủ Đức đến từ các chủ đầu tư lớn như The Rivus Elie Saab của Masterise Homes, The Classia của Khang Điền, các giai đoạn tiếp theo tại The Global City SOHO của Masterise Homes và The 9 Stellars của Sơn Kim Land. 

Báo cáo cũng cho thấy lượng giao dịch bất động sản liền thổ đạt hơn 370 căn, tăng 54% theo quý với tỷ lệ hấp thụ là 64%, cải thiện 15 điểm phần trăm theo quý. TP Thủ Đức dẫn đầu thị trường với 52% tổng lượng giao dịch. Các sản phẩm trên 18 tỷ đồng chiếm ưu thế với 64% lượng giao dịch và được hấp thụ 68%.

Trong khi, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như tại Hà Nội, căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện: Dự án xpHOMES (huyện Đan Phượng) giá 29 triệu đồng/m2, Dự án Gemek Premium (huyện Hoài Đức) giá 26 triệu đồng/m2, Dự án Xuân Mai Complex (quận Hà Đông) giá khoảng 27 triệu đồng/m2. Trong khi đó, sản phẩm chủ đạo trên thị trường là các sản phẩm có mức giá khoảng 35 – 50 triệu đồng/m2 như các dự án: Dự án Keangnam (quận Nam Từ Liêm) có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Melody Residences (quận Hoàng Mai) có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) có giá khoảng 36 triệu đồng/m2…

Nguyên nhân khiến giá nhà tăng mạnh, theo Bộ Xây dựng là do nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế. Nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, ngoài ra việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế.

Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn cho biết, tiếp tục ghi nhận thực trạng tăng giá của căn hộ chung cư tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Riêng tại thị trường Hà Nội, căn hộ cao cấp đạt mức tăng cao nhất, kế đến là căn hộ bình dân và trung cấp. Cụ thể, so với năm 2021 thì tính đến hết quý 2/2022, giá căn hộ cao cấp tăng 14%, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân, mức tăng đạt được lần lượt là 12% và 7%. Mức tăng của căn hộ Hà Nội đang cao hơn hẳn so với tốc độ tăng giá của căn hộ TP.HCM từ 4 đến 8%.

Báo cáo này cũng nhận định thị trường đã hoàn toàn biến mất căn hộ giá rẻ có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ bình dân tại Hà Nội đã tăng từ 26 triệu đồng/m2 lên mức 29 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp tăng từ 38 triệu đồng/m2 lên mức 41 triệu đồng/m2. Căn hộ cao cấp tăng từ 79 triệu đồng/m2 lên mức 90 triệu đồng/m2.

“Việc tăng giá mang tính khu vực và những dự án căn hộ tại khu vực ngoại thành Hà Nội đang ghi nhận mức tăng giá nhất định. Các giao dịch thời gian qua hướng tới nhu cầu để ở. Tuy nhiên, không thể phủ nhận sức mua nhà ở khó đạt được thanh khoản tốt như trước. Bởi lẽ thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Thị trường trong những tháng còn lại của năm 2022 sẽ không xuất hiện nhiều đột biến khi nguồn cung vẫn khan hiếm, giá vẫn tăng. Các chủ đầu tư tiếp tục đối mặt với áp lực tăng giá, đặc biệt là từ chi phí đầu vào. Tuy nhiên, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới trong giai đoạn 2023 - 2025. Nguồn cung của thị trường sẽ được mở rộng trong giai đoạn này”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết.

“Bối cảnh vĩ mô kích thích trú ẩn tài sản vào bất động sản”

Bối cảnh vĩ mô rõ ràng có tác động đến lĩnh vực bất động sản. Nhưng ở một khía cạnh khác, trong những thời điểm nhiều biến động, người ta lại có xu hướng chọn bất động sản là kênh trú ẩn tài sản an toàn. Thị trường bất động sản trong ngắn hạn sẽ trải qua một vài thời điểm kém sôi động vì thiếu nguồn cung - một vấn đề vốn không thể giải quyết trong ngày một ngày hai, cùng với những thay đổi lớn về chính sách pháp lý, tài chính.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, giá bán ở thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục tăng vì lãi suất ngân hàng cao, chi phí vật liệu xây dựng và nhiều chi phí đầu tư khác gia tăng, cộng với kỳ vọng cao về lợi nhuận của các chủ đầu tư sau giai đoạn hoạt động mua bán “ngủ đông” vì đại dịch. 

Ở thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ ở một vài dự án. Điều này xuất phát từ việc các ngân hàng tăng lãi suất và thắt chặt tín dụng khiến một số giới đầu cơ “lướt sóng” phải bán nhanh để cắt lỗ. Tôi tin rằng những biến động này có thể giúp thị trường tăng thanh khoản, đem lại lợi ích cho người mua có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Dù vậy, cần phải nói rằng, các động thái gần đây của Chính phủ như thắt chặt tín dụng và trái phiếu hoặc bãi bỏ khung giá đất… cho thấy nỗ lực rất lớn để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế tác động tiêu cực từ hoạt động đầu cơ và từ đó thúc đẩy tăng trưởng bền vững trong dài hạn. Điều này sẽ duy trì sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam, mở ra thêm nhiều cơ hội đầu tư và phát triển trong thời gian tới.

Những nhà đầu tư nước ngoài không ngừng tìm kiếm những bất động sản đang hoạt động hoặc tìm cách liên doanh với các đối tác có danh tiếng tốt.

Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng phân khúc nhà ở và công nghiệp sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm nhất từ nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư tại thị trường TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định

Còn bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đối với các dự án tạo ra lợi nhuận. Sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã cung cấp một nguồn vốn dồi dào để thực hiện các thương vụ M&A. 

Những nhà đầu tư này không ngừng tìm kiếm những bất động sản đang hoạt động hoặc tìm cách liên doanh với các đối tác có danh tiếng tốt. 

Đối với các nhà đầu tư trong nước thì việc mua khu đất phát triển dự án sẽ được ưu tiên hơn. Có thể nói tất cả các phân khúc trên thị trường đều sẽ được quan tâm xem xét. Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng phân khúc nhà ở và công nghiệp sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm nhất từ nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư tại thị trường TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận.

Việt Nam thực sự đang là ngôi sao của khu vực, nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng đang bước vào giai đoạn phát triển đa dạng. Sức hút của Việt Nam với các nhà đầu tư cũng ngày càng lớn hơn. 

Thị trường địa ốc Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển đa dạng, chúng ta sẽ có được những bước phát triển tốt, bền vững nếu biết nhìn nhận và liên kết các loại hình bất động sản với nhau, từ logistics, dịch vụ cho đến các sản phẩm bất động sản truyền thống. Và nếu càng thu hút được khối ngoại tham gia, thì chúng ta càng có cơ hội để đưa thị trường đi lên và khai thác các phân khúc, sản phẩm mới.

Bất động sản liên quan đến phần lớn các lĩnh vực trong cuộc sống và cũng là một ngành xương sống của nền kinh tế. Việt Nam đang duy trì được tốc độ phát triển ấn tượng, và điều này đương nhiên mang đến nhiều cơ hội cho thị trường, nhà đầu tư.