Thanh Hoá: Đi tìm “pháp lý” của bất động sản Phú Cường River Place

Đi tìm căn cứ pháp lý

Thời gian gần đây, trên mạng xã hội xuất hiện nhiều quảng cáo, rao bán đất nền của bất động sản Phú Cường River Palace tại xã Thạch Quảng với giá chỉ từ 2,5 triệu/m2, cho mỗi lô đất có diện tích từ 120 – 220 m2 đã được rất nhiều người quan tâm. Theo tìm hiểu của phóng viên, Phú Cường River Place chưa được các cơ quan chức năng của tỉnh Thanh Hoá phê duyệt, chấp thuận chủ trương đầu tư, dẫn đến nhiều người băn khoăn về việc phân lô bán nền có tuân thủ, đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định.

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, Luật sư Vũ Minh Tiến, Phó Tổng giám đốc Hệ thống dịch vụ pháp lý Luật sư X - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội nội cho biết: Hiện nay Luật Đất đai 2013 và Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về điều kiện của dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền không nằm trong địa bàn các phường của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I thuộc Trung ương, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên, tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, quy định này chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Trong thực tế, có nhiều trường hợp việc cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thực hiện tách thửa, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ lô đất có diện tích lớn cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khác thông qua hình thức hợp tác với các đơn vị môi giới bất động sản thường dễ bị nhầm lẫn khi áp dụng quy định pháp luật này. Việc tách thửa, chuyển nhượng khi đó được thực hiện theo quy định tại Điều 99, Điều 143, Điều 144, khoản 1 Điều 169, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản khác của từng địa phương về điều kiện diện tích tối thiểu, kích thước chiều cạnh tối thiểu,… trên nguyên tắc đảm bảo các điều kiện của người sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Nhằm quảng bá, môi giới bán hàng, thông thường các đơn vị môi giới tự đặt các tên thương mại có yếu tố nước ngoài, kèm theo nhiều hình ảnh diễn họa đẹp để có sức hút trên thị trường. Hướng tới sửa đổi Luật Đất đai hiện hành, tôi cho rằng các nhà làm luật cần bổ sung thêm một số quy định để minh bạch hóa hơn các hình thức giao dịch bất động sản, góp phần bảo vệ quyền lợi của cả bên bán và bên mua” Luật sư Tiến bày tỏ quan điểm.

Mục sở thị thửa đất

Để tìm hiểu kỹ về việc mua bán đất nền tại Phú Cường River Place, trong vai một người có nhu cầu mua đất đầu tư, phóng viên đã liên hệ được với một người tên là N, và được N hẹn đón dẫn đi đến tận nơi mục sở thị từng lô đất. Theo quan sát của phóng viên thì toàn bộ khu đất được giới thiệu là đất đắc địa Phú Cường River Place có toạ độ 200 16’ 37.7” N 1050 32’15.5” E với diện tích khoảng gần 3 ha ( 30.000m2) nằm kề một con đường nhựa nhỏ.

Theo N, ngoài việc giá cả hợp lý còn có sự thanh khoản cao nên được rất nhiều người quan tâm.Nếu nhà đầu tư muốn cho thuê đất, chủ đầu tư sẽ tìm và giới thiệu với khách hàng có nhu cầu, để thuê lại các lô đất với lãi suất 15,5%/năm hoặc mua lại với giá trị 120-130%/lô. Cũng theo N thửa đất sổ đỏ chính chủ và đã được Văn phòng đăng ký đất đai Huyện Thạch Thành đo đạc chỉnh lý từng lô từng thửa.

Trong bối cảnh ngành kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, trầm lắng do Ngân hàng thắt chặt tín dụng thì việc đầu tư vào những lô đất nền có giá tiền khoảng 300 triệu đến hơn 500 triệu, mà có sự thanh khoản tốt thì cũng là một kênh đầu tư an toàn. Anh N cho biết; “Đây không phải là đất xin thuê, lập dự án rồi phân lô, mà đây là khu đất đắc địa gần cụm công nghiệp Huyện Thạch Thành có nguồn gốc hợp pháp (sổ đỏ chính chủ) khả năng sinh lời tốt nên tôi đầu tư một lô có diện tích 120m2, tôi cũng hy vọng sang năm thị trường bất động sản hồi phục tôi mới bán.”