Tình hình kinh tế - xã hội đã trở lại "đường đua" sau dịch bệnh với những con số bừng sáng. Báo cáo của Tổng cục Thống kê mới nhất ngày hôm nay (29/9), tăng trưởng GDP quý III đạt mức 13,67%. Đặc biệt, trong 9 tháng năm 2022 kinh tế tăng trưởng 8,83%, mức cao nhất kể từ năm 2011 đến nay. 

Về sử dụng GDP quý III/2022, tiêu dùng cuối cùng tăng 10,08% so với cùng kỳ năm trước, đóng góp 38,21% vào tốc độ tăng chung của nền kinh tế; tích lũy tài sản tăng 8,7%, đóng góp 21,13%; xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 9,32%; nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 2,72%; chênh lệch xuất, nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ đóng góp 40,66%.

Ở góc nhìn cẩn trọng và dự bị, để đẩy mạnh tăng trưởng, đồng nghĩa với nhu cầu vốn của doanh nghiệp tăng mạnh. Điều này dẫn đến nhu cầu vay tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp và cá nhân để phục vụ sản xuất kinh doanh tăng cao ở tất cả các nghành nghề. Cùng với đó là tình trạng lạm phát bắt đầu diễn ra do tình hình lạm phát chung toàn thế giới, dẫn đến tình trạng lãi suất vay các ngân hàng tăng nhẹ. Room tín dụng các ngân hàng nhìn chung có dấu hiệu còn ít hoặc 1 số ngân hàng hết room trong thời gian qua. Hiện đã có những ngân hàng được cấp thêm room tín dụng và dự kiến sẽ điều chỉnh thêm trong quý cuối năm.

Đối với thị trường bất động sản, khi nền kinh tế tăng trưởng tốt và nguồn tín dụng được kiểm soát, trong ngắn hạn sẽ ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, nhưng về dài hạn lại là những tín hiệu tốt. Chỉ thị 13 của Chính Phủ thể hiện rất rõ quan điểm đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững, sản phẩm về đúng giá trị thật; tạo việc làm và gia tăng giá trị sử dụng bất động sản, không để tình trạng tăng trưởng nóng tạo bong bóng. Thị trường bất động sản phụ thuộc một phần vào tín dụng Ngân hàng nên khi tín dụng không còn lãi suất "rẻ" và việc vay không còn dễ thì thị trường chung 6 tháng qua đã chậm lại.

Giá nhà đất các ở các tỉnh thành phố phát triển như Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam, Hải Dương đã tăng mạnh mẽ những năm qua. Bởi đây là nhóm những tỉnh thành phố phát triển mạnh về công nghiệp, cảng biển, dịch vụ, giáo dục, du lịch và hạ tầng, tiện ích sống đầy đủ.

Chính vì vậy, với tình hình kinh tế chung như trên, thị trường bất động sản các tỉnh đã tăng trưởng cao trong 5 năm qua từ 15-20%/1 năm, thì việc giao dịch chậm lại là điều hiển nhiên. Thời điểm hiện tại, lượng giao dịch sẽ tập trung ở những bất động sản giá trị thật phục vụ người dân tiêu dùng và những bất động sản có giá trị dòng tiền giành cho nhà đầu tư dài hạn. Sức hấp dẫn của thị trường không còn cao với nhà đầu tư ngắn hạn.

Vậy cơ hội thị trường hiện tại ở đâu khi thị trường chung như hiện nay?

....Ở những thị trường mới

Theo đánh giá của Ông Vũ Xuân Hiệu - Giám đốc kinh doanh Công ty CP bất động sản Sen Việt, sau giai đoạn thị trường tăng nóng 5 năm qua, giá bất động sản ở những tỉnh thành phố lớn đã đứng ở mức cao.

Thì dòng tiền nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm những thị trường mới, giá bất động sản còn ở vùng trũng để đón đầu sóng tăng trưởng kinh tế và phát triển hạ tầng giao thông ở những khu vực này; Điển hình như giá bất động sản khu vực đồng bằng sông Cửu Long vẫn còn khá thấp so với mặt bằng chung các tỉnh.

Đó là những vị trí giá bất động sản chưa tăng nhiều trong 5 năm qua và sắp có những thay đổi lớn về tốc độ tăng trưởng kinh tế, hạ tầng và đầu tư công, đặc biệt ở những tỉnh chưa phát triển mạnh được Chính phủ quan tâm đầu tư cao tốc, hạ tầng mạnh trong thời gian tới và chú ý yếu tố gần những trung tâm kinh tế lớn của 2 miền Bắc, Nam là thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Nhưng thị trường mới đó cần điều kiện gì để bất động sản bứt phá? Cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông thuận lợi có thể giúp giá trị BĐS gia tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba giá trị so với thời điểm những tuyến đường chưa kết nối, các cây cầu chưa được bắc qua sông. Một cuộc khảo sát thực tế cũng cho thấy, mối quan tâm lớn của các nhà đầu tư khi rót vốn tại những khu vực chính là là khả năng lưu thông. Lý do là bởi, với phần lớn khách hàng tiêu chí ưu tiên khi mua nhà ở chính là những BĐS có vị trí thuận tiện, dễ dàng di chuyển và khả năng kết nối tới khu vực lân cận. Những BĐS nằm ở khu vực trung tâm được hưởng lợi từ các công trình giao thông lớn sẽ mang đến cuộc sống chất lượng, tiện nghi hơn.

Cũng theo báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM vào tháng 5/2022 cho biết có nhiều yếu tố làm tăng giá đất, trong đó hạ tầng tác động mạnh mẽ nhất bên cạnh các yếu tố quy hoạch, lạm phát, đầu cơ... Cụ thể, Nhà nước quy hoạch đất đai thường tác động tăng giá đất 8-10% trong khu được quy hoạch và vùng phụ cận, thực trạng tăng giá đất này điều tiết lên bảng giá đất.

Còn khi Nhà nước rót vốn vào các công trình hạ tầng hoặc các nhà đầu tư khác phát triển dự án đô thị tác động tăng giá đất lên đến 45-50%. Với cú hích hạ tầng, giá đất xung quanh công trình cầu đường hoặc quanh dự án đô thị sẽ biến động rất mạnh. Trong khi đó, người sử dụng đất đầu tư hạ tầng có thể làm tăng giá đất 20-25%. Riêng yếu tố lạm phát, đầu cơ tác động 15% giá đất với phạm vi tăng giá trên diện rộng.

Còn CBRE Việt Nam dự báo, nguồn cung căn hộ mới tại các thành phố lớn có thể sẽ phục hồi và số lượng căn hộ bán thành công cũng sẽ tăng. CBRE Việt Nam cũng dự báo, giá trung bình trên thị trường sơ cấp sẽ tăng chậm lại khi các dự án ở ngoại thành TP.HCM được nâng cấp và mở bán. Tuy nhiên, vì mặt bằng giá cao và quỹ đất hạn chế tại TP.HCM nên sẽ đẩy nhu cầu, sức mua của nhà đầu tư sang các tỉnh lân cận như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hậu Giang. Bất động sản ở các địa phương vệ tinh này với mức giá hấp dẫn, sản phẩm đa dạng sẽ vừa hỗ trợ, vừa cạnh tranh với TP.HCM.

....Ở giá trị thật của bất động sản 

Tại “Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng”, TS Cấn Văn  Lực – thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết, kinh tế phục hồi khá, Chương trình phục hồi – phát triển kinh tế xã hội 2022 – 2023 được đẩy nhanh tạo cơ hội cho lĩnh vực bất động sản và xây dựng.

Theo đó, thị trường bất động sản bắt đầu từ cuối năm đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực. Bởi, khả năng pháp lý được tháo gỡ khá cao. Về tín dụng, từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới, tín dụng đang có những điểm sáng trong thời gian tới.

Còn ở góc độ tự tạo cơ hội cho bất động sản, để giúp thị trường sớm phục hồi, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến nghị, cần nhanh chóng mở rộng nguồn cung, nhất là nguồn cung ngắn hạn. Các địa phương đẩy mạnh hỗ trợ tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư dự án, không để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục; công bố thông tin dữ liệu về những dự án được chấp thuận đầu tư, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản…

“Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục rà soát quy định chồng chéo của các luật liên quan đến thị trường, sớm xóa bỏ những rào cản đầu tư dự án bất động sản; thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ để hỗ trợ các địa phương tháo gỡ vướng mắc về thủ tục phê duyệt đầu tư”, ông Đính khuyến nghị.

Chuyên gia Kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, hiện tại, giá BĐS đang tăng cao nhưng giao dịch bước đầu cũng chưa khả quan. Bởi về nguyên tắc, giá chỉ tăng khi nhu cầu mua tăng, có thể trong những tháng cận Tết 2023 mới đánh giá được nhu cầu, sức mua của khách hàng. Điều này cho thấy, thị trường BĐS hiện vẫn đang trong giai đoạn khởi động trở lại… thời “vàng son”. Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần có giải pháp mạnh hơn nhằm giúp thị trường minh bạch hơn nữa, để cung - cầu đồng nhất; đồng thời, cần có giải pháp căn cơ chặn đà tăng ảo giá bất động sản trong thời gian tới.