Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Trong quý I/2024, thị trường Hà Nội chỉ đón nhận 2.000 căn hộ và 2.000 biệt thự, villa mới. Dự báo cả năm, nguồn cung chỉ đạt khoảng 11.000 căn, trong khi nhu cầu trung bình mỗi năm cần tới 30.000 căn.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng thừa nhận thực tế trên khi chỉ số giá chung cư Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Hiện giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình 51,7 triệu đồng/m2. Trong quý 1, thị trường ghi nhận 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý 4/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cũng đưa ra con số đáng chú ý. Theo đó, giá chung cư Hà Nội tăng đều ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, mặt bằng giá mới đang được thiết lập. So với quý 1/2023, giá sơ cấp quý 1/2024 đã tăng 11%, đạt mức 58,5 triệu đồng/m2, do nhiều phân khu tại các đại đô thị lớn giữ nguyên mức giá. Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư Hà Nội tăng khoảng 14,4% so với cùng kỳ quý 1/2023, đạt khoảng 55 triệu đồng/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết tất cả các dự án tại khu Đông và khu Tây Hà Nội. Tại khu Đông, mặt bằng giá thứ cấp ở các dự án cũ đã đi vào vận hành trong khoảng 5 năm đổ lại đây đang tiệm cận giá sơ cấp. Giá thứ cấp tại khu Đông tăng đáng kể trong quý 1 ở các phân khu giá rẻ. Trong khi đó, giá thứ cấp ở các dự án cũ thuộc khu Tây vẫn thấp hơn khoảng 7 triệu đồng/m2 so với giá sơ cấp do nhiều dự án cao cấp tiếp tục ra hàng trong quý 1/2024.

Dù giá chung cư đang neo ở mức cao nhưng trong quý 1/2024, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 12.000 giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing nhận định, những chỉ dấu trên cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới sau thời gian tăng nóng: “Thời gian qua, một số chủ đầu tư ra hàng và bán rất nhanh. Khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới". 

Đối với thị trường TP.HCM, theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn, giá chung cư TP.HCM tiếp tục tăng thêm từ 2-5% so với cùng kỳ 2023. Cụ thể, biến động giá rao bán căn hộ chung cư TP.HCM phân khúc cao cấp (giá trên 55 triệu đồng/m2) tăng 5%; trung cấp (giá 35-55 triệu đồng/m2) tăng 2% so với cùng kỳ năm 2023.

Đi cùng với đà phục hồi giá sơ cấp, nhu cầu tìm mua bất động sản đang có sự tăng trưởng tích cực quý vừa qua. Tổng lượt tìm kiếm nhà đất trên cả nước tăng hơn 10 điểm % so với quý trước. Nhu cầu mua chung cư và nhà riêng khởi sắc tích cực với lượt tìm kiếm chung cư TP.HCM, Long An, Bình Dương… tăng trung bình từ 50-80% so với cùng kỳ.

Còn theo Đất Xanh Services, quý 1 tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường BĐS ước tăng đến 3,6 lần so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ TP.HCM tăng 1,25-1,5 lần so với cùng kỳ, nhất là ở các sản phẩm có giá bán trên dưới 50 triệu đồng/m2. Giá chung cư TP.HCM cũng đang tăng trở lại. Các dự án trung cấp, giá bán tăng 10-15%; chung cư cao cấp tăng 5-7% và hạng sang tăng 20-30% so với cùng kỳ 2023.

Theo báo cáo của CBRE, ba tháng đầu năm 2024 ghi nhận nguồn cung hạn chế trên thị trường nhà ở cả Hà Nội và TP HCM. Tại TP HCM, chỉ có khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán ra thị trường, phần lớn là giai đoạn tiếp theo của các dự án mở bán từ năm 2023. 80 căn trong số này thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực phía Nam thành phố. Đây là số lượng căn hộ chào bán thấp nhất một quý trong khoảng 15 năm trở lại đây, chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung hạn chế dẫn tới số lượng căn hộ tiêu thụ vượt số lượng căn hộ được mở bán mới. Tổng căn hộ chung cư bán được trong quý 1/2024 tại TP HCM là khoảng hơn 600 căn, giảm 74% so với quý 4/2023 nhưng vẫn nhiều hơn so với số lượng căn hộ mới được chào bán. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án chào bán trong quý 1/2024 đạt khoảng 80%, nhờ vào mức giá không có nhiều điều chỉnh so với các giai đoạn trước, được đánh giá là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.

Sóng tăng giá không chỉ xuất hiện ở phân khúc chung cư mà còn lan sang cả các dự án nhà ở tái định cư vốn được kỳ vọng sẽ là giải pháp quan trọng để bình ổn thị trường. Tại khu nhà tái định cư Pháp Vân Tứ Hiệp (Hoàng Mai, Hà Nội), nhiều căn hộ đã qua sử dụng hơn 10 năm đang được rao bán với giá 33-37 triệu đồng/m2, cao hơn 30-35% so với thời điểm quý III/2023 và ngang ngửa nhiều dự án chung cư thương mại lân cận.

Đơn cử, đầu tháng 6/2024, một căn hộ 73m2 với 3 phòng ngủ tại khu nhà tái định cư này đang được rao bán với mức giá 2,8 tỷ đồng, tương đương gần 36,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cách đây chưa đầy một năm, giá rao bán căn hộ tại đây chỉ phổ biến trong khoảng 23-28 triệu đồng/m2.

Đánh giá về tình trạng giá nhà tái định cư tăng nóng, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung trầm trọng và kéo dài trên thị trường. Theo ông Đính, để hạ nhiệt, cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ đồng bộ với nhà ở thương mại và đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà tái định cư mới.

Theo báo cáo của DXS - FERI, trong tháng 5/2024, các giao dịch trên thị trường đều đến từ nguồn cung mới, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, góp phần đẩy giá bán lên cao. Cụ thể, giá căn hộ tại Hà Nội và các tỉnh lân cận đang dao động trong khoảng 26 - 70 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp trung bình khoảng 55 triệu đồng/m2, giá thứ cấp là 45 triệu đồng/m2. Ở thị trường Nha Trang, giá căn hộ trung bình là 70-80 triệu đồng/m2, một số dự án giá rẻ nhất khoảng 35-45 triệu đồng/m2.

Theo dự báo của CBRE, sau khi tăng 20% trong năm nay, giá nhà tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng thêm 5-6% vào năm 2025, trước khi chuyển sang giai đoạn tăng chậm hơn và đi ngang. Trong khi đó, tại TP.HCM, do mặt bằng giá đã quá cao, mức tăng được dự báo ở khoảng 4% mỗi năm từ nay đến năm 2026.

Để giải quyết bài toán cân bằng cung - cầu và ổn định giá nhà, ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property cho rằng không nên dùng mệnh lệnh hành chính để giảm giá nhà mà phải dựa vào quy luật thị trường. Thay vào đó, cần tạo điều kiện phát triển song song cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, trong đó nhà ở xã hội cần được ưu tiên và hỗ trợ tối đa từ phía Nhà nước để bình ổn giá và đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.

Đánh giá về thị trường căn hộ, trong đó có căn hộ nhà tái định cư tại Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng thời gian tới, khi các quy định chặt chẽ của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực nhằm đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh thì số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Do đó, nguồn cung chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục khan hiếm trong ngắn hạn.

Trong khi đó, lực cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu và ngày một tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Theo ông Đính, đà tăng giá của chung cư Hà Nội đã diễn ra trong 21 quý liên tiếp và dự báo sẽ còn tiếp diễn. "Thị trường chung cư Hà Nội có thể hạ nhiệt về giao dịch nhưng giá khó có thể giảm trong ngắn hạn mà dự báo sẽ còn tăng bởi các ách tắc nguồn cung do điểm nghẽn pháp lý không thể giải quyết trong ngày một ngày hai", ông nhận định.

Trước tình hình này, người mua nhà để ở được khuyến nghị cân nhắc "xuống tiền" nếu tìm được căn ưng ý, còn các nhà đầu tư ngắn hạn cần thận trọng hơn vì thanh khoản và biên độ lợi nhuận thấp.