Thanh Hoá: Thầu không cạnh tranh, dễ chỉnh quy hoạch

Thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái trầm lắng, khó khăn đang được dự báo sẽ tiếp tục đến trong năm 2023. Ngay từ nửa cuối 2022, một số doanh nghiệp bất động sản đã phải đối mặt với tình trạng dòng vốn bị thắt chặt. Thậm chí, có doanh nghiệp không có vốn để triển khai tiếp dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng. Tất nhiên, không phải tất cả đều vào thế khó. Những doanh nghiệp mạnh về vốn, kinh nghiệm quản trị, sở hữu các dự án đầy đủ pháp lý vẫn có thể trụ vững.

Các chuyên gia cho rằng, có 8 nhóm khó khăn, vướng mắc chính. Trong đó, yếu tố đầu tiên là môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn. Đây là khó khăn lớn nhất hiện tại. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn...Đặc biệt, thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Thời gian qua, các dự án tỉnh liên quan đến đất và bất động sản cũng có nhiều câu chuyện đáng chú ý. Mới đây nhất, Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa có công văn số 3196/BKHĐT - GSTĐĐT gửi Công ty cổ phần Xuân Thiện Nghi Sơn về việc dừng giải quyết hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án đầu tư cảng biển Xuân Thiện Nghi Sơn, Thanh Hóa.

Lý do, công ty này không chứng minh được sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch, đánh giá sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư trong đó có mức độ ảnh hưởng tới cơ cấu kinh tế vùng, khả năng khai thác của dự án, khả năng đáp ứng luồng tàu vào cảng Nghi Sơn; các kế hoạch, dự kiến cụ thể về doanh thu, chi phí, phương án và thời gian vay/trả nợ ngân hàng; làm rõ các yếu tố tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án; đánh giá sơ bộ tác động môi trường, lưu ý các nội dung như tác động của hoạt động lấn biển của dự án, của trung tâm điện khí LNG, tác động của biến đổi khí hậu tới khu vực và lĩnh vực dự án…

UBND huyện Ngọc Lặc, tỉnh Thanh Hóa đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với Công ty Cổ phần Xuân Thiện Thanh Hóa 3 (xã Kiên Thọ, huyện Ngọc Lặc, Thanh Hóa). Doanh nghiệp này đã thực hiện hành vi chuyển đất rừng sản xuất là rừng trồng sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, với tổng diện tích vi phạm là 11 ha.

Được biết, dự án chăn nuôi công nghệ cao Xuân Thiện Thanh Hóa 3 do Công ty Cổ phần Xuân Thiện Thanh Hóa 3 có tổng mức đầu tư 2.500 tỷ đồng. Dự án có diện tích sử dụng đất hơn 104 ha. Mục tiêu dự án là chăn nuôi lợn và sản xuất giống lợn. Trước đó, liên quan tới dự án chăn nuôi công nghệ cao, Công ty Cổ phần Xuân Thiện Thanh Hóa 2 cũng bị áp dụng mức xử phạt vi phạm hành chính tương tự nêu trên do tự ý chuyển đổi đất rừng làm dự án khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện dự án chăn nuôi công nghệ cao tại xã Nguyệt Ấn, Công ty Cổ phần Xuân Thiện Thanh Hóa 2 đã tự ý mở đường, chặn đường đi của dòng nước lũ gây vỡ đập khiến cho hàng chục hộ dân tại làng Pheo (xã Nguyệt Ấn) bị thiệt hại. Đến nay doanh nghiệp vẫn chưa thực hiện đền bù cho các hộ dân.

Cũng tại Thanh Hóa, Dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1 là một trong các dự án trọng điểm nhưng cấp cho doanh nghiệp nhanh chóng vì nhà đầu tư duy nhất đăng ký là CTCP Tập đoàn Danko (Danko Group). Được biết, Dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1 trước đó được ông Đỗ Minh Tuấn - Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá ký phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 4523/QĐUBND ngày 11/11/2021, nhằm mục tiêu hiện thực hóa quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, tạo quỹ đất để phát triển nhà ở cho người dân, góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa TP. Thanh Hóa. Đồng thời, khai thác hiệu quả quỹ đất, tạo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước. Dự án có tổng diện sử dụng đất khoảng 234.204m2 với tổng số vốn đầu tư khoảng 3.602 tỷ đồng. 

Căn cứ vào đề nghị của Sở Kế hoạch và Đầu tư, ngày 12/12/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa đã phê duyệt yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư. Đến tháng 2/2022, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thanh Hóa đã công bố nhà đầu tư duy nhất nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án là Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko (Danko Group).

Đến ngày 28/6/2022, ông Mai Xuân Liêm, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa đã ký Quyết định số 2275/QĐ-UBND chấp thuận cho Danko Group là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1, phường Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa. Như vậy, Danko Group đã có trong tay dự án 3.561 tỷ đồng không phải "cạnh tranh" khi chỉ có duy nhất doanh nghiệp này nộp hồ sơ xin thầu. 

Cũng được biết, dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1 nằm trong danh sách các dự án khai thác quỹ đất áp dụng chính sách đặc thù trên địa bàn TP. Thanh Hóa. Dự án này có dự kiến tổng thu tiền sử dụng đất là 581 tỷ đồng, dự kiến chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng thành phố là hơn 235 tỷ đồng và dự kiến thu tiền sử dụng đất sau khi trừ chi phí là 345,9 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu, Danko Group nhiều năm qua đã thể hiện tham vọng lấn sân vào thị trường bất động sản Thanh Hóa bằng việc liên tiếp xin tài trợ lập quy hoạch các dự án. Cụ thể, vào cuối tháng 10/2020, Danko Group đã đề nghị tài trợ kinh phí lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư đô thị mới tại xã Quảng Định, huyện Quảng Xương và xã Quảng Đông, TP. Thanh Hóa. Tuy nhiên, đề xuất của Danko Group không được xem xét chấp thuận. Theo lãnh đạo tỉnh Thanh Hóa, khu vực mà Danko Group đề nghị tài trợ kinh phí lập quy hoạch không phù hợp với quy hoạch chung của thành phố và quy hoạch xây dựng vùng huyện Quảng Xương được duyệt. Sau đó, Danko vẫn kiên trì tiếp tục đề xuất triển khai dự án nói trên trong năm 2021 và 2022. 

Trước đó ngày 3/1/2019, lãnh đạo tỉnh Thanh Hóa đã thống nhất chủ trương lập Quy hoạch chi tiết khu đất 35ha tại TP. Thanh Hóa gồm Khu đô thị Hưng Giang, phường Quảng Hưng, khu dịch vụ tổng hợp (lô đất DVTH-3) và lô đất DVTH-4, TM-C1, DCCT-3 thuộc quy hoạch phân khu số 18, TP. Thanh Hóa. Trong văn bản chỉ đạo, UBND tỉnh Thanh Hóa cho biết sau khi quy hoạch được phê duyệt, trường hợp Danko Group và Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Hoàng Hải quan tâm đầu tư cần liên hệ cơ quan chức năng để được hướng dẫn tham gia làm chủ đầu tư thực hiện dự án.

Gần đây nhất vào ngày 5/8/2022, UBND tỉnh Thanh Hóa có văn bản thống nhất với Sở Xây dựng Thanh Hóa, đề nghị giao UBND TP. Thanh Hóa phối hợp với Danko Group nghiên cứu nội dung đề xuất xin điều chỉnh cục bộ (tại văn bản số 168/2022/CV-DKG ngày 26/7/2022 của Tập đoàn Danko) Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu vực phường Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa.

Việc xin điều chỉnh Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 cũng được coi là tiền đề để thực hiện các bước điều chỉnh cục bộ quy hoạch tiếp theo. Theo quy định, các cơ quan tổ chức lập quy hoạch sẽ tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong khu vực dự kiến điều chỉnh quy hoạch và các khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp về nội dung và kế hoạch điều chỉnh quy hoạch xây dựng. Đồng thời, có trách nhiệm cập nhật và thể hiện trong hồ sơ quy hoạch những nội dung điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai minh bạch. Đặc biệt, đảm bảo yêu cầu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, các chỉ tiêu hạ tầng xã hội khu vực các dự án và tuân thủ các Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng và quy định hiện hành.

"Rỗng túi" vẫn thần tốc có dự án nghìn tỷ ở các tỉnh

Đầu năm 2022, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên công bố kết quả mở hồ sơ đăng ký thực hiện hai dự án gồm Khu đô thị và dịch vụ tiện ích Sông Công 2 Khu A và B với tổng vốn đầu tư hơn 2.858 tỷ đồng. Trong đó, Dự án Khu đô thị và dịch vụ tiện ích Sông Công 2 khu A được quy hoạch tại xã Tân Quang, phường Lương Sơn và phường Bách Quang, TP. Sông Công có quy mô khoảng 33,3 ha, tổng chi phí đầu tư là 1.133 tỷ đồng. Dự án Khu đô thị và dịch vụ tiện ích Sông Công 2 khu B nằm tại phường Lương Sơn, TP. Sông Công có tổng diện tích 45,6 ha, tổng chi phí đầu tư là 1.724 tỷ đồng.

Công ty Hà Thu mới thành lập vào tháng 12/2021, ông Trần Hữu Sử đang là người góp vốn nhiều nhất với 99,56%, bà Đỗ Thị Hoa và Trần Thị Thu Thủy mỗi người sở hữu 0,22% vốn. Như vậy, Chủ tịch của Hà Thu cũng là Chủ tịch và người đại diện theo pháp luật của nhiều công ty khác như: Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko (Danko Group), Công ty CP Dược An Vinh, Công ty CP Đầu tư Bất Động sản Đông Sơn và Công ty TNHH Đầu tư Xuân Phú.

Công ty Tập đoàn Danko là doanh nghiệp có nhiều dự án được triển khai xây dựng tại tỉnh Thái Nguyên, điển hình là dự án Danko City (quy mô 50 ha, tổng vốn đầu tư 1.300 tỷ đồng) và Danko Avenue (quy mô gần 17 ha, tổng vốn đầu tư hơn 344 tỷ đồng). Như vậy, riêng tại Thái Nguyên, DanKo đã có 4 dự án trong tay với mức đầu tư gần 5.000 tỷ đồng. Cũng từ "cái nôi" của tỉnh này, Danko nhận được nhiều dự án lớn ở Vĩnh Phúc, Lạng Sơn cũng với cơ chế tốt!

Tháng 1/2022, UBND tỉnh Lạng Sơn nhận được đề xuất của Danko Group về việc tài trợ lập quy hoạch chi tiết 1/500 các đồ án trên địa bàn huyện Cao Lộc. Có thể nói, năm 2021- 2022 là năm “lên ngôi” của Danko Group. Trước đó, tháng 8/2021, Danko Group đã ký hợp đồng với UBND tỉnh Vĩnh Phúc thực hiện dự án Khu đô thị mới Định Trung tại xã Định Trung, TP Vĩnh Yên với diện tích là 24 ha tổng vốn đầu tư hơn 1.055 tỷ đồng. 

Không những thế, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Phú Thọ cũng công bố kết quả Danko Group là nhà đầu tư đạt hồ sơ năng lực kinh nghiệm thực hiện Dự án Khu nhà ở đô thị phía Bắc xã Trưng Vương, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ. Được biết, kết quả đánh giá hồ sơ năng lực, kinh nghiệm cho thấy, Danko Group là nhà đầu tư duy nhất đạt năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án. Dự án có quy mô hơn 24,4ha và tổng mức đầu tư trên 1.300 tỷ đồng. Tỉnh Phú Thọ yêu cầu nhà đầu tư hoàn thành dự án trước ngày 31/12/2027 kể từ ngày được công nhận là chủ đầu tư.

Quay lại Thái Nguyên, Danko cũng được chính quyền tạo điều kiện nhiều, khi những dự án cũ vẫn còn vướng dư luận, công ty lại được nhận thêm 2 dự án mới quy mô nghìn tỷ đồng. Khu đô thị Danko City tại xã Cao Ngạn và phường Chùa Hang từng vướng mắc về giải phóng mặt bằng (GPMB) nên một số hạng mục dự án chưa thể thi công. Đến cuối năm 2021, còn cả trăm hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án chưa được bố trí đất tái định cư nên chưa bàn giao mặt bằng, chưa nhận tiền bồi thường. Ngoài ra, một số hộ chưa phối hợp kiểm kê, lập hồ sơ GPMB.

Đặc biệt là câu chuyện tài chính, đã không ít lần dư luận phản ánh, hoài nghi về gói thầu thi công hạ tầng kĩ thuật khu dân cư Cao Ngạn với giá trị gần 1.300 tỷ đồng được UBND tỉnh Thái Nguyên giao cho Tập đoàn Danko thực hiện theo hình thức chỉ định thầu dự án khi chỉ với vốn điều lệ hơn 400 tỷ đồng, chưa từng đầu tư, thi công. 

Ngày 13/7/2020, Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên đã ban hành công văn số 1798/SXD-QLN do Giám đốc Hoàng Đức Khánh ký, cho phép Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko đủ điều kiện huy động vốn, thông qua hợp đồng để hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết tương ứng với phần diện tích đất đã được giao để đầu tư xây dựng dự án. Khi đó, Danko City vẫn chưa hoàn thiện thủ tục đầu tư, chưa được chấp thuận từ các cơ quan có thẩm quyền nhưng đã vẽ xong “thành phố châu Âu”.

Tại Dự án Cao Ngạn, các hợp đồng vay vốn do Danko soạn thảo quy định khách hàng cho công ty vay tiền, được hưởng lãi suất 5%, tiến độ giải ngân thành nhiều đợt từ 5-30% theo thời gian, kèm điều khoản phạt vi phạm chậm nộp. Điều này vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về bán đất tại dự án chưa có đủ các điều kiện kinh doanh như chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Có thời điểm, Bộ Xây dựng đã có công văn chỉ đạo tỉnh Thái Nguyên thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu phường Chùa Hang, tính toán lại mật độ xây dựng khu đô thị Cao Ngạn - Chùa Hang, xác định rõ tiến độ các công trình dự án. Đặc biệt là vấn đề cải tạo, nắn dòng suối hiện có, xây dựng hồ điều hoà phải phù hợp với quy hoạch thuỷ lợi trên địa bàn, có giải pháp tránh ngập lụt do ảnh hưởng của lũ trên sông Cầu.

Đến ngày 14/9/2020, Sở Xây dựng Thái Nguyên chính thức cấp Giấy phép xây dựng số 25/GPXD cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko được phép xây dựng các công trình cảnh quan thuộc Dự án Khu nhà ở Cao Ngạn. Trước đó, ngày 28/7/2019, Danko đã tổ chức động thổ thi công có đại diện lãnh đạo của tỉnh, ban ngành tham dự! Ngay sau lễ động thổ, đơn vị thi công đã tổ chức san ủi, đổ đất san lấp tạo mặt bằng và xây dựng các hạ tầng kỹ thuật của Dự án.

Trước đó nữa, Dự án Tháp biểu tượng nằm trên lô đất CX-04, CX-05 trong Dự án Danko City được chủ đầu tư thi công xây dựng khi chưa có giấy phép của Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên. Ngày 21/7/2020, Sở Xây dựng đã có Quyết định số 05/QĐ-XPVPHC xử phạt Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko 40 triệu đồng với hành vi này.

Bức tranh tài chính của Danko thì sao? Trong giai đoạn 2016 - 2020, tổng tài sản Danko Group tăng trưởng nhanh, từ ngưỡng 47,4 tỷ đồng năm 2016 lên 2.201 tỷ đồng năm 2020. Vốn chủ sở hữu cũng phát triển thần tốc, từ 44 tỷ đồng năm 2016 lên 1.530 tỷ đồng tính đến cuối năm 2020. Tính đến cuối tháng 10/2021, Danko có vẻ chưa tìm được đối tác ngân hàng chiến lược. Thời điểm đó, mới chỉ được 4 nhà băng cho vay số tiền nhỏ, tổng dư nợ khoảng hơn 100 tỷ đồng. Đây đều là khoản vay ngắn hạn, phục vụ kinh doanh, không thể đảm bảo nguồn vốn để đầu tư dự án bất động sản thường đòi hỏi vốn trung và dài hạn. 

Từ năm 2018, những khoản vay của Danko Group tại các ngân hàng phần lớn được đảm bảo bằng xe ô tô. Danko Group nhiều lần sử dụng các loại xe ô tô của công ty làm tài sản bảo đảm cho khoản vay tại Ngân Hàng TMCP Tiên Phong Chi Nhánh Thăng Long. Rất lạ là, Danko đã không cần vay vốn ngân hàng bằng chính dự án đó, mà lại lựa chọn thế chấp ngân hàng bằng ô tô. Tuy nhiên, khoản vốn vay từ hình thức này có đủ cho 5 dự án hơn 7.000 tỷ đồng chưa kể kinh phí lập Quy hoạch cho các dự án tại Thanh Hóa? Đặc biệt, thời gian này, ngân hàng sẽ siết chặt cho vay đầu tư chứng khoán và bất động sản, Danko như vậy có lẽ phải có hướng huy động vốn khác biệt.